Spočítejme si, proč roste zájem o úvěry ze stavebního spoření

SSČS úvěr
26. 7. 2023 | Proč dnes roste zájem o úvěry ze stavebního spoření? Podívejme se na konkrétní příklad stavebního spoření od Buřinky.
Od příštího roku se sníží státní podpora stavebního spoření. Přinejmenším tak zní návrh zákona, který je dnes v Poslanecké sněmovně. Přesto zůstává stavební spoření zajímavé pro všechny, kdo budou potřebovat úvěr na bydlení. Při cílové částce 1 mil. Kč můžeme na splátkách úvěru ušetřit necelých 100 000 Kč a to i bez započítání státní podpory.

Dvě cesty k milionu korun

Příklad si popíšeme na postavě imaginárního Filipa který bude za čtyři roky rekonstruovat byt. Předpokládá, že oprava bude stát 1 milion Kč. Dnes má naspořeno 55 000 Kč a dokáže spořit 5500 Kč měsíčně.
Filipův plán: 1 milion za 4 roky

Dnes má naspořeno 55 000 Kč
Každý měsíc uspoří 5500 Kč

Když vloží svých 55 000 Kč na spořicí účet a bude k nim přidávat každý měsíc 5500 Kč, naspoří si za 4 roky 352 387 Kč. To za předpokladu, že mu banka bude vklady úročit sazbou 5,0 %. Do milionu bude Filipovi chybět 647 613 Kč, které získá formou úvěru. Předpokládejme, že bude moci využít hypotéku se sazbou 6,0 %. Hypotéku bude splácet opět částkou 5500 Kč měsíčně po dobu 178 měsíců. Celkem zaplatí 1 243 550 Kč (5500 × 48 + 5500 × 178).

Při výpočtu vycházíme z podmínek stavebního spoření Buřinky. Ta úročí vklady sazbou 2,5 %, roční poplatek je 325 Kč. Úvěr ze stavebního spoření je úročen sazbou 4,5 %, bez poplatků. Maximální výše úvěru ze stavebního spoření je dvojnásobek naspořené částky.
Filip má ale ještě druhou možnost. Místo kombinace spořicího účtu a hypotéky využije stavební spoření. Podívejme se, jak by výpočet vypadal, kdyby si sjednal stavební spoření u Buřinky. Zvolil by cílovou částku 1 mil. Kč, na účet stavebního spoření by převedl naspořených 55 000 Kč a po dobu 4 let by spořil 5500 Kč měsíčně. Našetřil by o něco méně než na spořicím účtu, protože Buřinka úročí vklady nižší úrokovou sazbou (2,5 %). A protože nevíme jak se změní státní podpora, do výpočtu ji pro jistotu nezahrneme. Budeme počítat pouze s úroky a poplatky, takže po 4 letech bude mít Filip na účtu stavebního spoření celkem 336 953 Kč. Potřebných 663 047 Kč které budou chybět do milionu poskytne úvěr ze stavebního spoření úročený 4,5 %. Filip jej bude splácet splátkami 5500 Kč měsíčně po dobu 161 měsíců. Celkem zaplatí 1 147 850 Kč (5500 × 48 + 5500 × 161), což je o 95 700 Kč méně, než kdyby využil spořicí účet a hypotéku.
Stavební spoření Spořicí účet + hypotéka
Počáteční vklad 55 000 Kč 55 000 Kč
Měsíční úložka 5 500 Kč 5 500 Kč
Při sazbě 2,50 % 5,00 %
Po dobu 48 měsíců 48 měsíců
Naspoříme 336 953 Kč 352 387 Kč
Čerpáme úvěr 663 047 Kč 647 613 Kč
Úročený sazbou 4,50 % 6,00 %
Úvěr splácíme částkou 5 500 Kč 5 500 Kč
Po dobu 161 měsíců 178 měsíců
Celkem zaplatíme 1 147 850 Kč 1 243 550 Kč
Navíc zaplatíme 95 700 Kč
Nechte nám vaše kontaktní údaje a specialista firmy Golem Finance se s vámi spojí. Vyznáme se jak v hypotékách, tak i ve stavebním spoření.
Chcete své úvahy o financování bydlení probrat s odborníkem? Objednejte si nezávaznou konzultaci zdarma.

Kozultace zdarma

Stavební spoření vychází levnější a jistější

Stavební spoření (zde konkrétně tarif Buřinky) vychází podstatně lépe, než kombinace spořicího účtu a hypotéky. Celé financování bude Filipa stát o 95 700 Kč méně, což je 17 splátek po 5500 Kč měsíčně. Fáze spoření bude v obou případech stejná, ale úvěr ze stavebního spoření splatí o celý rok a 5 měsíců dříve. Navíc stavební spoření vyjde nejen levněji, ale také Filipa ochrání před změnami úrokových sazeb.

Uzavřením smlouvy o stavebním spoření si Filip zafixuje podmínky spoření i úvěru a má jistotu, že nezaplatí více. Úroková sazba z vkladů i úroková sazba úvěru ze stavebního spoření je neměnná a nehrozí tedy, že by Buřinka po nějaké době snížila úročení vkladů nebo zvýšila úročení úvěru. V případě kombinace spořicího účtu a hypotéky Filip tuto jistotu nemá. Úroková sazba spořicího účtu se může změnit prakticky kdykoli. Jaké budou úrokové sazby hypoték za 4 roky neví nikdo. Mohou zlevnit, ale i zdražit. Nelze tedy vyloučit, že na spořicím účtu Filip naspoří více, může mít také štěstí a získat levnější hypotéku. Ale stejně tak se může stát opak a celé financování se mu může prodražit. U stavební spořitelny má jistotu.

Levný úvěr i bez zajištění nemovitostí

V příkladu jsme předpokládali, že si Filip vezme hypotéku, tedy že svůj úvěr zajistí nemovitostí. To proto, že hypotéky mají díky nižšímu riziku výhodnější úrokové sazby (dnes kolem 6 %). Kdyby Filip namísto hypotéky využil úvěr bez zajištění nemovitostí, splácel by podstatně vyšší úroky.

Stavební spoření má tu výhodu, že zajištění úvěru nemá vliv na úrokovou sazbu. V daném případě Filip získá u Buřinky úvěr úročený 4,5 % bez zajištění nemovitostí.

Sazba úvěru je sjednána ve smlouvě o stavebním spoření a nemůže se měnit podle způsobu zajištění. Úvěr ze stavební spoření je vždy poskytnut se sjednanou sazbou, a stavební spořitelna požaduje zajištění nemovitostí pouze tehdy, když úvěr dosáhne určité výše. V našem případě bude Filip čerpat úvěr nižší než 700 tis. Kč, což je částka pro kterou nebude zajištění nemovitostí požadováno. To je další výhoda, protože zástava nemovitosti znamená složitější postup při sjednávání úvěru, nemluvě o tom, že v řadě případů není takové zajištění možné (typickým problémem jsou družstevní byty).

Jde to ještě vylepšit?

Výhoda stavebního spoření je v daném případě natolik výrazná, že je ve výpočtu několik zjednodušení, které jsou v neprospěch stavebního spoření. Kdybychom chtěli ze stavebního spoření získat skutečně maximum, dostali bychom výsledek ještě lepší.

Při výpočtu jsme zanedbali státní podporu. Podle dnes platného zákona by zvýšila naspořenou částku o 10 000 Kč V daném případě by měl Filip nárok na 2000 Kč státní podpory za každý (i načatý) kalendářní rok. Když je smlouva uzavřena v polovině roku, bude první a poslední rok neúplný, mezi nimi tři roky úplné. To je celkem 5 státních podpor. . Je pravděpodobné, že od roku 2024 bude státní podpora poloviční. Abychom se nemuseli pouštět do diskuse o budoucnosti státní podpory, předpokládali jsme, že Filip žádnou státní podporu nedostane. Reálný výsledek vyjde ještě lépe ve prospěch stavebního spoření.

Dalšího zlepšení bychom mohli dosáhnout změnou způsobu spoření. Standardní tarify stavebního spoření vyžadují, aby klient pro získání úvěru nějakou dobu spořil. Buřinka je v tomto ohledu hodně odvážná a pro přidělení úvěru ze stavebního spoření nevyžaduje dosažení předepsané hodnoty hodnotícího čísla. Jinými slovy: není nutné spořit, stačí mít uzavřenou smlouvu.

Buřinka pro přidělení úvěru ze stavebního spoření nepožaduje dosažení hodnotícího čísla. Proto nezáleží na tom, zda peníze vložíme na začátku nebo na konci spoření. Někdy tedy může být výhodné spořit jinde a peníze převést na stavební spoření až před přidělením úvěru.
Co to znamená? Začněme tím, že Filip po uzavření smlouvy o stavebním spoření vloží na účet 55 000 Kč (to je částka, kterou má na začátku spoření). Na účtu stavebního spoření mu tyto peníze vydělají „jen“ 2,5 % ročně. Pro Filipa by bylo výhodnější uložit 55 000 Kč na spořicí účet, kde se mu budou zhodnocovat 5 %. Takto naspořenou částku pak stačí vložit na účet stavebního spoření těsně předtím, než bude žádat o úvěr ze stavebního spoření. To proto, že Buřinka poskytuje úvěr ve výši dvojnásobku naspořené částky. Proto Filip musí mít na účtu stavebního spoření alespoň 333 333 Kč, aby získal celý milion. Filip může svých 55 000 Kč zhodnocovat čtyři roky výhodněji na spořicím účtu a poté mu ještě poslouží k získání levného úvěru.

Můžeme jít ještě dál a zamyslet se, zda Filip skutečně musí ukládat celých 5500 Kč měsíčně na stavební spoření. Fakticky by Filipovi stačilo spořit jen 1700 Kč měsíčně (aby získal plnou státní podporu), zbývajících 3800 Kč by mohl ukládat na spořicí účet. Těsně před koncem čtvrtého roku by pak musel peníze ze spořicího účtu přesunout na účet stavebního spoření, aby získal dostatečně vysoký úvěr.

Těmito kroky bychom mohli výrazně zlepšit fázi spoření, takže Filip by si v obou případech naspořil přibližně stejně. U stavební spořitelny by ale získal levnější úvěr a výhoda oproti kombinaci spořicího účtu s hypotékou by se zvýšila z 95 tisíc na přibližně 120 tisíc korun.

analýza zajímavosti

Jsou dnešní hypotéky drahé? Čeští stavové by je brali všemi deseti!

Čeští stavové se s Habsburky dohodli na zavedení šestiprocentního úroku, aniž museli sáhnout k defenestraci. Našim stížnostem na drahé hypotéky by se asi podivovali.

Co když se úrokové sazby změní?

Při výpočtu jsme vycházeli z předpokladu, že Filip může spořit s úrokovou sazbou 5 % a poté získá úvěr úročený 6 %. Co kdybychom vycházeli z jiných úrokových sazeb? Taková analýza je zajímavá a užitečná. Pro každou úrokovou sazbu spořicího účtu můžeme najít takovou úrokovou sazbu hypotéky, při které vyjde kombinace spoření s hypotékou stejně výhodná jako stavební spoření. Výsledek pro aktuální tarif Buřinky vidíme na následujícím grafu.
Na vodorovné ose jsou úrokové sazby spořicího účtu, na svislé ose úrokové sazby hypotéky. Body na čáře odpovídají situaci, kdy je kombinace spoření s hypotékou stejně výhodná jako stavební spoření (zde aktuální tarif Buřinky). V oblasti nad čarou je výhodnější stavební spoření. Zde je vyznačen bod odpovídající dnešní situaci a pro který byl proveden proveden modelový výpočet.
Aby byla kombinace spořicího účtu s hypotékou stejně výhodná jako stavební spoření, musely by sazby těchto produktů ležet na čáře grafu. Při sazbě spoření 5 % by musela být hypotéka úročena sazbou 4,96 % (což není reálné). Situace se vyrovnává při nízkých úrokových sazbách a při velmi nízkých sazbách naopak vychází stavební spoření hůře. To je také důvodem, proč se stavební spoření jako úvěrový produkt začíná prosazovat až dnes. V posledních letech byly úrokové sazby extrémně nízké a stavební spoření bylo zajímavé jen jako spoření se státní podporou. Dnes se úrokové sazby dostávají na normální úroveň a stavební spoření začíná fungovat.

Autor: Petr Kielar

SDÍLEJTE ČLÁNEK  

Komentáře (0) ke článku
Spočítejme si, proč roste zájem o úvěry ze stavebního spoření

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.