Půjčka ProBydlení – recenze


28.10.2014 |
WUST200.gif
První informace o nových tarifech stavebního spoření Wüstenrotu jste si mohli přečíst již dříve. Dnes se podíváme blíže na nabídku překlenovacích úvěrů, která platí rovněž od 13. 10. letošního roku.
Překlenovací úvěr má nové jméno – Půjčka ProBydlení – a má několik zajímavých vlastností.

Úrokové sazby

Nová je nejen výše úrokových sazeb, ale i jejich struktura. Struktura úrokových sazeb se změnila k lepšímu, vše je podstatně přehlednější než dříve. Vychází se ze základních sazeb, které mohou být dále snižovány v případě, že klient splní určité podmínky. Základní sazby přitom závisí na tarifní variantě a době splatnosti překlenovacího úvěru:

Tab. 1 Základní úrokové sazby Půjčky ProBydlení
Tarifní varianta Úročení vkladů Úročení úvěru
OF spořicí 1,0  % p. a. 3,99  % p. a.
OF úvěrový 0,1  % p. a. 2,99  % p. a.

K tabulce náleží následující slevy a snížení:

  • Sleva Wüstenrot ve výši 0,4 % p. a. je pro klienty, kteří využívají některý z produktů skupiny Wüstenrot.
  • Sazba se snižuje o 1 % p. a., pokud je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti.
  • Další snížení o 1 % p. a. může získat klient, pokud má na svém účtu stavebního spoření naspořeno alespoň 40 % p. a. cílové částky.
Jednotlivé slevy je možno sčítat, takže minimální dosažitelná sazba je 3,5 % p. a.

Téměř bez poplatků

Zájemce o úvěr potěší zpráva, že nový překlenovací úvěr ProBydlení je téměř bez poplatků. Klient neplatí poplatek za poskytnutí překlenovacího úvěru ani za vedení účtu překlenovacího úvěru. Platí se pouze poplatek za vedení účtu stavebního spoření (25 Kč měsíčně) a roční výpisy z účtů, pokud jsou posílány poštou (elektronický výpis je zdarma). V tarifní variantě OF úvěrová se neplatí ani poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření, ve variantě OF spořicí je však ponechán (1 % cílové částky).

Konstantní splátka

Zvláštností úvěru ProBydlení je způsob stanovení splátky úvěru. Z principů stavebního spoření plyne, že stavební spořitelna nemůže garantovat přesný okamžik přidělení úvěru ze stavebního spoření, ani okamžik, kdy bude tento úvěr splacen. Proto stavební spořitelny nepracují s dobou splatnosti úvěru. Výše splátky bývá stanovena jako určité procento z cílové částky.

Wüstenrot se rozhodl tyto zásady porušit a nabízí klientům výběr doby splatnosti (6, 8, 12, 14 nebo 18 let). Platby klienta jsou pak vypočítány tak, aby celková doba trvání úvěru vycházela podle klientem vybrané doby splatnosti. Přitom jsou platby klienta nastaveny tak, aby měsíční platba ve fázi spoření (tj. měsíční úrok z překlenovacího úvěru plus měsíční dospořování) byla stejná, jako splátka úvěru ze stavebního spoření ve fázi splácení úvěru.

Nezpochybnitelnou výhodou zvoleného postupu je předem daná doba splatnosti a neměnná výše splátky. Právě toto jsou parametry, které chce klient slyšet jako první, a jasná odpověď na samotném počátku může být dobrým prodejním argumentem. Klient však nemá možnost volit optimální částku dospořování. Díky tomu je překlenovací úvěr méně výhodný, než by mohl být.

Čistá úroková sazba

Pro vyhodnocení ceny Půjčky ProBydlení je možno použít čistou úrokovou sazbuČistá úroková sazba je taková sazba, kterou by musel mít běžný úvěr bez poplatků, splácený anuitně stejnými splátkami, jako zkoumaný překlenovací úvěr.

Podrobnosti o čisté úrokové sazbě
. Čistá úroková sazba úvěrové varianty je o více než jeden procentní bod vyšší, než u varianty spořicí, budeme se proto zajímat pouze úvěrovou tarifní variantu, která je pro čerpání překlenovacího úvěru výhodnější. V následujících dvou tabulkách jsou uvedeny základní parametry pro případ úvěru ve výši 300 tis. Kč a 1 mil. Kč. V prvním případě nebude úvěr zajištěn, zatímco milionový úvěr bude zajištěn zástavním právem k nemovitosti a získá díky tomu nižší úrokovou sazbu. V obou případech předpokládáme, že jde o „nového klienta“ – tedy smlouva o překlenovacím úvěru je uzavřena současně se smlouvou o stavebním spoření.

Tab. 2 Překlenovací úvěr ve výši 300 tis. Kč bez zajištění
Doba splatnosti (roky) 6 let 8 let 12 let 14 let 18 let
Úroková sazba 5,90 % 5,90 % 6,60 % 6,60 % 6,60 %
Měsíční platba (Kč) 5 205 4 085 3 106 2 806 2 487
Celkem zaplaceno (Kč) 374 708 392 160 447 326 471 212 537 217
Čistá úroková sazba 7,62 % 6,97 % 7,13 % 7,00 % 7,23 %


Tab. 3 Překlenovací úvěr 1 mil. Kč zajištěný zástavním právem
Doba splatnosti (roky) 6 let 8 let 12 let 14 let 18 let
Úroková sazba 4,90 % 4,90 % 5,60 % 5,60 % 5,60 %
Měsíční platba (Kč) 17 026 13 270 9 929 8 878 7 672
Celkem zaplaceno (Kč) 1225896 1273952 1429728 1492336 1649408
Čistá úroková sazba 6,95 % 6,26 % 6,33 % 6,13 % 6,13 %
Poznámka: ve výpočtech je předpokládán nárok na státní podporu.

Výsledná čistá úroková sazba je v porovnání s nabídkou ostatních stavebních spořitelen spíše průměrná až podprůměrná. Lepších hodnot lze dosáhnout v případě, že klient již využívá některý z produktů skupiny Wüstenrot a má tak nárok na výhodnější úrokovou sazbu.

Která doba splatnosti je nejvýhodnější?

Je přirozené, že klienti volí co nejrychlejší splácení úvěru, limitujícím faktorem je výše měsíční splátky. V případě Půjčky ProBydlení jsou navíc kratší doby splatnosti (6 a 8 let) zvýhodněny nižší úrokovou sazbou.

Výpočet čisté úrokové sazby však ukazuje, že krátká doba splatnosti není tak výhodná, jak by se na první pohled mohlo zdát. Úroková sazba překlenovacího úvěru je sice nižší, ale extrémně vysoké vklady na účet stavebního spoření způsobí, že na účtu stavebního spoření je v okamžiku přidělení nikoli 40 % (což je minimální hranice dle Všeobecných obchodních podmínek), ale téměř dvojnásobek. Úvěr ze stavebního spoření úročený nízkou úrokovou sazbou je pak velmi nízký a je navíc rychle splacen. To vše jsou důsledky konstantních splátek.

Čistá úroková sazba Půjčky ProBydlení
Když se podíváme na výši čisté úrokové sazby Půjčky ProBydlení, vidíme, že je nejvyšší právě u nejkratší doby splatnosti. Vysvětlení najdeme, když se podíváme blíže na průběh jednotlivých účtů znázorněný schematicky v grafu 1. Je zda patrné, že samotný úvěr ze stavebního spoření je velmi nízký, trvá pouze 15 měsíců (je označen červeně).

Půjčka ProBydlení - průběh
Podstatně lepší (i když zdaleka ne ideální) je průběh při době splatnosti 14 let. Úvěr ze stavebního spoření je ve výši 58 % cílové částky a je splácen po dobu 68 měsíců. Vyváženější poměry mezi jednotlivými účty se příznivě projeví i v čisté úrokové sazbě, která je nižší než při šestileté době splatnosti a to i přes vyšší nominální sazbu Půjčky ProBydlení.

Půjčka ProBydlení - průběh
Stále platí, že při kratší době splatnosti klient zaplatí za překlenovací úvěr méně (počítáno v nominální hodnotě). Měsíční splátky šesti či osmiletých variant jsou však poměrně vysoké. Pokud na ně klient nemá dostatečně vysoký příjem, nemusí příliš litovat. I když je nominální sazba šesti- a osmiletých úvěrů nižší, čistá úroková sazba celého překlenovacího úvěru je paradoxně vyšší.

Zajištění úvěru

Velkorysé jsou požadavky na zajištění úvěru. Do částky 500 tis. Kč je Půjčka ProBydlení poskytována bez zajištění, zástava nemovitosti je požadována až pro úvěry na 900 tis. Kč. Pro zajištění není rozhodující výše úvěru, ale čistá úvěrová angažovanost (úvěr snížený o naspořenou částku na účtu stavebního spoření).

Tab. 4 Požadavky na zajištění Půjčky ProBydlení
Bez zajištění do 500 000 Kč
Zajištění jedním ručitelem do 700 000 Kč
Zajištění dvěma ručiteli do 900 000 Kč
Zajištění zástavním právem k nemovitosti nad 900 000 Kč

Získat 900 Kč bez zajištění zástavou nemovitosti dnes kromě Wüstenrotu nabízí pouze Českomoravská stavební spořitelna. Je možné, že právě možnost získat takto vysoký úvěr bez zástavy nemovitosti bude hlavním lákadlem Půjčky ProBydlení.

Shrnutí

Nová Půjčka ProBydlení přináší oproti předchozí nabídce Wüstenrotu přehlednější podmínky. Úrokové sazby jsou dobře strukturovány a odbourání drtivé většiny poplatků nepochybně přispěje k pozitivnímu vnímání tohoto produktu klienty. Kontroverzní je model konstantní splátky který sice podmínky pro klienta zjednodušuje, ale za cenu deformace vlastního produktu stavebního spoření. Důsledkem je špatné využití výhodného úvěru ze stavebního spoření a poměrně vysoké hodnoty čisté úrokové sazby. Čistá úroková sazba je ve srovnání s konkurencí ostatních stavebních spořitelen jsou spíše průměrná až podprůměrná. Vzhledem k nízkým nárokům na zajištění však může být Půjčka ProBydlení zajímavou variantou pro klienty, kteří nechtějí nebo nemohou zajistit svůj úvěr zástavním právem k nemovitosti.

Autor: Petr Kielar



Vaše otázky a komentáře