V říjnu se vyplatí splatit hypotéku stavební spořitelny, které do fixace zbývá 3 až 5 let

Česká národní banka (ČNB) dnes zveřejnila nové referenční sazby, podle kterých budou banky počítat výši náhrady za předčasné splacení úvěru. Dnes zveřejněné sazby budou použity pro splátky úvěrů, které budou provedeny v říjnu. Podívejme se, jaké důsledky mají referenční sazby na výši náhrady u jednotlivých typů úvěrů. To se přirozeně týká pouze úvěrů, na které se vztahuje změna zákona, tedy úvěrů poskytnutých od 1. září 2024 a úvěrů, u kterých byla od tohoto dne sjednána nová fixace úrokové sazby. Takových úvěrů zatím není mnoho, ukážeme si však, jak bude vypadat předčasné splácení úvěrů za několik let, až se to bude týkat všech.

Výpočty jsou provedeny pomocí kalkulátoru náhrady za předčasné splacení úvěru. Ukazuje se, že existují překvapivě vysoké rozdíly mezi výší náhrady u stavebních spořitelen a ostatních bank. Náhrady se významně liší také pro různé doby fixace úrokové sazby. Příčinou je zvolená koncepce zákona.

Úvěry zajištěné nemovitostí

Podívejme se nejprve, jak vypadají referenční sazby pro úvěry zajištěné nemovitostí, tedy hypotéky. V říjnu budou mít levné splacení úvěru především klienti stavebních spořitelen kteří mají hypotéku a do konce fixace úrokové sazby jim zbývají 3 roky nebo více. Referenční sazba pro tyto úvěry je poměrně vysoká, což znamená nízkou náhradu za předčasné splacení. Nejlépe na tom budou dlužníci, kterým do konce fixace zbývá 3 až 5 let. Pro ně má říjnová referenční sazba hodnotu 5,78 % což znamená, že když je jejich úvěr úročen sazbou nejvýše 5,78 %, zaplatí za předčasné splacení maximálně 1000 Kč. Naopak čím více překročí úroková sazba jejich úvěru hranici 5,79 %, tím vyšší náhradu zaplatí. Pro srovnání: u banky která není stavební spořitelnou je referenční sazba významně nižší, a to 5,06 %. Co to znamená, je vidět na následujícím příkladu.

Z přehledu referenčních sazeb pro hypotéky je zřejmé, že klienti stavebních spořitelen jsou ve výhodě, pokud do konce období s pevnou úrokovou sazbou zbývá 3 až 10 let. Je-li období s pevnou sazbou kratší, nebo naopak delší, mají výhodu klienti bank, ale rozdíl již není tak významný.

Za pozornost stojí referenční sazba pro bankovní hypotéky, u kterých do konce fixace zbývá více než 10 let. Úvěrů s takto dlouhou fixací úrokové sazby je velmi málo a díky tomu jejich referenční sazba velmi kolísá. Zatímco v září byla 5,18 %, v říjnu vyskočila na 5,69 %. To je navýšení o více než polovinu procentního bodu za jediný měsíc! Tak rychlý růst úrokových sazeb není pravděpodobný, nehledě na to, že v letošním roce mají úrokové sazby naopak klesající tendenci. Takový skok lze vysvětlit pouze tím, že jsou referenční sazby počítány z malého počtu úvěrů. Potom k vychýlení stačí třeba jediný úvěr s neobvyklou úrokovou sazbou.

Splacení nezajištěných úvěrů se prodraží klientům stavebních spořitelen

Zcela odlišná je situace úvěrů na bydlení, které nejsou zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Zde jsou referenční sazby pro bankovní úvěry podstatně vyšší, než pro úvěry stavebních spořitelen. Pouze pro úvěry se zbývající dobou fixace 1 – 3 roky je referenční sazba pro oba poskytovatele úvěrů stejná. Pro všechny ostatní intervaly jsou na tom lépe dlužníci bank, které nejsou stavebními spořitelnami. Referenční sazby bank jsou vyšší o 0,5 až 1,8(!) procentního bodu. Pravděpodobnou příčinou nízkých referenčních sazeb u nezajištěných úvěrů stavebních spořitelen je existence zvýhodněných úvěrů. Konkrétně jde o úvěry ze stavebního spoření a státem dotované úvěry poskytované jako doplněk programu Oprav dům po babičce. Těchto úvěrů není mnoho, ale mají sazby podstatně nižší, než ostatní nezajištěné úvěry. Může se tedy snadno stát, že tyto zvýhodněné úvěry zkreslí výslednou referenční sazbu.

Jak fungují referenční sazby

Podle zákona o spotřebitelském úvěru zveřejňuje ČNB každý měsíc referenční úrokové sazby, podle kterých poskytovatelé úvěrů počítají výši náhrady za předčasné splacení úvěru. Referenční sazba se počítá jako průměr úrokových sazeb úvěrů poskytnutých v minulosti, přičemž se úvěry posuzují odděleně podle zajištění, typu poskytovatele a doby fixace úrokové sazby. Celkem existuje 20 referenčních sazeb pro 20 skupin úvěrů. Velký počet skupin znamená, že v každé skupině je malý počet úvěrů a výsledná referenční sazba tedy může výrazně kolísat. To se pak projeví i ve výši náhrady, kterou spotřebitel platí za předčasné splacení úvěru.

Výše náhrady závisí na rozdílu mezi původní úrokovou sazbou úvěru a příslušnou referenční sazbou. Když je referenční sazba stejná nebo vyšší, než sazba splaceného úvěru, je výše náhrady nejvýše 1000 Kč, případně je splacení úvěru zcela zdarma. Naopak, čím je referenční sazba nižší, než sazba splaceného úvěru, tím je náhrada za předčasné splacení vyšší. Výše náhrady však nesmí překročit limit 0,25 % za každý načatý rok do konce období s pevnou úrokovou sazbou, nejvýše však 1 % z výše provedené splátky. Samotný výpočet je komplikovaný, je však možno použít kalkulátor pro výpočet náhrady za předčasné splacení úvěru.

Autor: Petr Kielar