Raiffeisenka nabízí úvěr ze stavebního spoření se sazbou 2,99 %!

V předcházejících dvou částech miniseriálu jsme se podívali zblízka na úvěry ze stavebního spoření u Modré pyramidy a Buřinky. Nabídky těchto dvou stavebních spořitelen se hodně odchýlily od klasického stavebního spoření. Dnes je na řadě Raiffeisen stavební spořitelna (RSTS). Ta se ve většině tarifů drží zásad stavebního spoření a má ve své nabídce úvěr s výjimečně nízkou úrokovou sazbou. V tarifu HYPO má úvěr ze stavebního spoření se sazbou 2,99 %, což je ve srovnání s aktuálně nabízenými hypotékami sazba přibližně poloviční. Přitom zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti je vyžadováno jen pro větší objemy úvěru (přibližně od 1,5 mil. Kč).

Úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření bylo donedávna vnímáno jen jako spoření se státní podporou. Po určité době spoření však získáme možnost čerpat úvěr ze stavebního spoření se zajímavou úrokovou sazbou. V okamžiku kdy splníme podmínky stavební spořitelny můžeme ukončit spoření a čerpat úvěr. Když o úvěr nemáme zájem, můžeme pokračovat ve spoření.

Podle zákona je čekací doba na úvěr ze stavebního spoření nejméně dva roky. Proto je stavební spoření zajímavé pro ty, kdo si mohou financování bydlení naplánovat s dostatečným předstihem.

Tarify Raiffeisen stavební spořitelny

Raiffeisen stavební spořitelna je dnes jediná stavební spořitelna nabízející novým klientům více než jeden tarif. Ostatní spořitelny mají buď jediný tarif (který je upraven v případě čerpání překlenovacího úvěru), nebo mají sice tarifů více, ale pokud nežádáme o překlenovací úvěr, máme na výběr pouze tarif jediný. RSTS nabízí tarifů pět, z toho jeden (Anuitní) je určen pouze pro překlenovací úvěry. Který z nich je vhodný pro čerpání levného úvěru? Ten, kdo chce úvěr ze stavebního spoření, měl by se podívat na tarif HYPO nebo SPOŘENÍ. A my se dnes zaměříme na tarif HYPO. Proč?

• Tarif SPOŘENÍ sice nabízí velmi zajímavé (snadno splnitelné) podmínky pro přidělení, ale jeho úroková sazba z úvěru je 6 %. To je podstatně více, než nabízí tarif HYPO. Tarif SPOŘENÍ má na druhé straně zajímavé úročení vkladů (3,0 %), takže může být kompromisní volbou pro ty, kdo neví zcela jistě, zda budou mít o úvěr ze stavebního spoření zájem. Kdo úvěr nakonec nevyužije, zůstane mu pěkný úrok z vkladů.
• Tarif REKO je v jednotlivých parametrech buď stejný jako tarif HYPO, nebo je horší. Má o něco málo vyšší úrokovou sazbu úvěru, ale především je tento úvěr hůře dostupný (musíme naspořit 40 % cílové částky, zatímco v tarifu HYPO stačí 20 %).
• Tarif ANUITNÍ je pomocný tarif pro čerpání překlenovacího úvěru a bez překlenovacího úvěru nelze smlouvu v tomto tarifu uzavřít.
• Tarif FELIX nabízí RSTS spíše jako spořicí produkt, nicméně jde o plnohodnotný tarif stavebního spoření se vším co k němu patří. Tady i s možností úvěru ze stavebního spoření. FELIX má však řadu dalších podmínek, které využití úvěru komplikují. Tou největší je pevná cílová částka ve výši 5 mil. Kč.

Proto se dnes zaměříme na tarif HYPO, který je pro běžné zájemce o úvěr nejzajímavější. K tomu ještě jedna poznámka: Označení tarifů REKO a HYPO může být trochu zavádějící. Budí totiž dojem, jako by tarif REKO byl určen k financování rekonstrukcí, tedy k menším úvěrům bez zajištění, a naopak HYPO se tváří jako tarif pro úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Není to pravda. V obou tarifech poskytuje RSTS jak úvěry zajištěné, tak i nezajištěné. Vazba těchto tarifů na zajištění se týká pouze překlenovacích úvěrů, o kterých se dnes bavit nebudeme.

Úrokové sazby tarifu HYPO

Vklady jsou v tarifu HYPO úročeny skutečně jen symbolickou sazbou 0,1 %. O to nižší je však sazba úvěru ze stavebního spoření, která je 2,99 %. Momentálně se jedná o nejnižší úrokovou sazbu úvěru na trhu stavebního spoření.

Podmínky pro přidělení a čekací doba na úvěr

Raiffeisen stavební spořitelna má klasické podmínky pro přidělení. Tedy: v rozhodný den (čili 3 měsíce před případným přidělením) musí být smlouva splnit tyto podmínky:

1. smlouva musí být v platnosti alespoň 21 měsíců (tato podmínka vyplývá ze zákona o stavebním spoření),
2. na účtu stavebního spoření musí být naspořeno alespoň 20 % cílové částky, a 
3. hodnotící číslo musí dosáhnout stanovené hodnoty.

Hodnotící číslo počítá RSTS z úroků (tedy velmi přesně) a jeho hodnotu vyhlašuje v Oznámení. Toto Oznámení (s velkým „O“) je oficiální dokument, který je dostupný na webových stránkách RSTS. Výši hodnotícího čísla, která je potřebná pro získání úvěru tedy může RSTS měnit, ale pouze v případě „významné změny objemu prostředků ve Fondu stavebního spoření Fond stavebního spoření tvoří vklady a mimořádné vklady klientů, připsané úroky, státní podpora, splátky úvěrů bez úroků z úvěrů a další zdroje přijaté stavební spořitelnou. Z prostředků Fondu stavebního spoření se měsíčně přidělují cílové částky klientům… (viz čl. 9 Všeobecných obchodních podmínek RSTS). “ a to navíc „pouze jedenkrát ročně maximálně o hodnotu 15“ . Spořitelna tedy nemůže zvyšovat limit cílové hodnotící číslo libovolně, ale pouze v případě hrozících likviditních problémů. Od založení Raiffeisen stavební spořitelny se výše hodnotícího čísla neměnila, od roku 1993 je na hodnotě 64.

Přidělovací proces

Rovněž přidělovací proces je obvyklý. Tedy: stavební spořitelna na konci každého měsíce zjistí, které smlouvy splnily podmínky pro přidělení. Majitelé těchto smluv jsou následně informováni o možnosti získat úvěr. Když vyjádříme souhlas s přidělením do jednoho měsíce, bude úvěr přidělen tři měsíce po rozhodném dnu (tedy po dnu, kdy byly zjišťovány podmínky pro přidělení). Nárok na úvěr ze stavebního spoření však můžeme vznést také kdykoli později, žádost pak bude zpracována v nejbližším přidělovacím termínu.

Splácení úvěru ze stavebního spoření

Minimální měsíční splátka úvěru ze stavebního spoření je v tarifu HYPO stanovena na 0,58 % cílové částky. To odpovídá době splatnosti kolem 14 let. Kdo chce, může si sjednat vyšší splátku a splatit úvěr rychleji.

Kromě pravidelných splátek můžeme úvěr splácet také mimořádnými splátkami které jsou zdarma. Raiffeisen stavební spořitelna si za mimořádné splátky (částečné i úplné) neúčtuje žádnou náhradu účelně vynaložených nákladů.

Zajištění úvěru

Klienti s nejlepší bonitou mohou získat úvěr až do výše 1,5 mil. Kč bez zajištění, pro vyšší částky úvěru je vyžadováno zajištění zástavním právem k nemovitosti. Když při hodnocení bonity nedopadneme nejlépe, může se hranice pro zajištění úvěru nemovitostí snížit.

Příklad výpočtu

Jak vychází tarif HYPO ve srovnání s jinými bankovními produkty? Opět zkusíme stavební spoření nahradit kombinací dvou standardních bankovních produktů – spořicího účtu a hypotéky. Abychom získali úvěr ze stavebního spoření, musíme nejprve určitou dobu spořit. Přitom nám stavební spořitelna platí úrok, který bývá nižší (méně výhodný) než u ostatních bank. Poté získáme úvěr, který je naopak úročen výhodnější (nižší) úrokovou sazbou, než běžné bankovní úvěry. Výpočet provádíme s cílovou částkou 1 milion korun.

Pro srovnání si tady spočítáme, kolik bychom si naspořili na spořicím účtu s úrokovou sazbou 5 %. Následně spočítáme hypotéku ve výši rozdílu mezi cílovou částkou (1 mil. Kč) a naspořenou částkou. U hypotéky předpokládáme úrokovou sazbu 6 %. Výše částky, kterou spoříme, je stejná jako měsíční vklad na účet stavebního spoření. Stejně tak splátka hypotéky je stejná jako měsíční splátka úvěru ze stavebního spoření.

Stavební spoření

Při výpočtu vycházíme z aktuálních podmínek tarifu HYPO Raiffeisen stavební spořitelny. Výše měsíčních vkladů i splátky úvěru ze stavebního spoření jsou voleny tak, abychom co nejvíce využili výhod stavebního spoření.

V případě tarifu HYPO to znamená, že spoříme 1100 Kč měsíčně. To je jen o něco málo více, než minimální vklad předepsaný spořitelnou, který je 0,1 % cílové částky. Při takto nízkých úložkách budeme muset na přidělení úvěru čekat poměrně dlouho – více než 15 let, ale na druhé straně nejvíce využijeme levného úvěru. Čekací dobu na úvěr si však můžeme významně zkrátit, když budeme spořit rychleji. Při spoření 1100 Kč měsíčně si za 15 let a 3 měsíce naspoříme 205 tis. Kč.

Po přidělení získáme úvěr ze stavebního spoření ve výši 795 tis. Kč Výše úvěru je dána rozdílem mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. V našem případě 1 000 000 – 204 910 = 795 090. . Úvěr splácíme co nejnižší splátkou, což v tarifu HYPO znamená 5800 Kč měsíčně (0,58 % cílové částky) po dobu 14 let a 1 měsíc (169 splátek).

Srovnání se spořicím účtem a hypotékou

Pokud bychom si na spořicím účtu se sazbou 5 % ukládali 1100 Kč po dobu 15 let a 3 měsíců, naspořili bychom si více, než na stavebním spoření. Na účtu bychom měli 283 tis. Kč a abychom měli k dispozici stejnou částku jako u stavebního spoření (1 mil. Kč), stačí nám menší úvěr – 717 tis. Kč. Budeme předpokládat hypotéku se sazbou 6 %. Když tento úvěr budeme splácet stejnou splátkou jako úvěr ze stavebního spoření (5800 Kč měsíčně), budeme jej splácet 193 měsíců (16 let a 1 měsíc). Úvěr tedy bude splácet o 2 roky déle, než úvěr ze stavebního spoření. Celkem zaplatíme o 283 tis. Kč více, než kdybychom využili stavební spoření.

Obecné srovnání

Výpočet můžeme provést i pro jiné úrokové sazby. Nabízí se například otázka: když budu dnes namísto stavebního spoření spořit na spořicím účtu (který je výhodnější), jakou úrokovou sazbu by musela mít hypotéka, abych ji nakonec splatil ve stejný okamžik jako úvěr ze stavebního spoření? Přitom ponecháváme v platnosti všechny ostatní parametry výpočtu: tedy použijeme tarif HYPO Raiffeisen stavební spořitelny, spoříme 15 let a 3 měsíce částku 1100 Kč měsíčně a následný úvěr ze stavebního spoření splácíme po 5800 Kč měsíčně.

Za těchto předpokladů by nám vyšlo, že pokud bychom měli v celkovém součtu zaplatit stejně, musela by mít hypotéka úrokovou sazbu 4,73 %. To je dnes sazba zcela nedosažitelná.

Výsledek můžeme zobecnit ještě více: co když budu mít spořicí účet se sazbou nikoli 5 %, ale 6 % nebo dokonce 7 %? Pro každou úrokovou sazbu z vkladů můžeme najít odpovídající úročení hypotéky, při kterém bychom zaplatili během spoření a následného úvěru stejnou částku, jako na stavebním spoření. Výsledek je na následujícím grafu.

Graf ukazuje hodnoty úrokových sazeb spořicího účtu a hypotéky, při kterých je kombinace těchto dvou bankovních produktů stejně výhodná, jako stavební spoření. Pokud úrokové sazby odpovídají světle modré oblasti (nad čarou grafu), je výhodnější použít stavební spoření. To je dnešní stav. Spořicí účty nám nabízejí úročení vkladů kolem 5 %, ale úrokové sazby úvěrů na bydlení se pohybují okolo 6 %.

Kdyby byly úrokové sazby v tmavě modré oblasti, bylo by stavební spoření nevýhodné a vyplatilo by se použít spíše kombinace spořicího účtu a komerčního úvěru. Například dnes se sazby hypoték pohybují mezi 6 % a 7 %. Pokud bychom si chtěli sami poskládat spořicí účet a hypotéku tak, aby nás financování stálo stejně jako v tarifu HYPO, museli bychom si najít spořicí účet s úrokovou sazbou mezi 7,5 % a 8,5 %.

Zde je zapotřebí připomenout, že použité srovnání má své omezení. Zejména je potřeba mít na vědomí optimální nastavení stavebního spoření a možné změny úrokových sazeb. Srovnání vychází z optimálního nastavení stavebního spoření (minimální hodnota SKLV). Při jiném způsobu spoření a splácení se může výsledek změnit.

Úrokové sazby stavebního spoření jsou pevně sjednané, zatímco úrokové sazby spořicích účtů i hypoték se mohou měnit. Nemáme zaručeno, že úroková sazba na spořicím účtu bude po celou dobu stejná. Stejně tak nevíme, jaké úrokové sazby hypoték budou v okamžiku, kdy budeme úvěr čerpat.

Shrnutí

Raiffeisen stavební spořitelna nabízí několik tarifů stavebního spoření, pro financování bydlení se obecně nejlépe hodí tarif HYPO. Úvěr ze stavebníhos spoření v tomto tarifu má úrokovou sazbu 2,99 %, což je dnes nejnižší hodnota na trhu. Modelový výpočet ukazuje, že ve srovnání s kombinací spořicího účtu a klasické hypotéky při cílové částce 1 mil. Kč ušetříme až 140 362 Kč.

Minimální splátka úvěru ze stavebního spoření je 0,58 % cílové částky. Úvěr je však možno splácet rychleji, zdarma (tedy bez úhrady účelně vynaložených nákladů) jsou i mimořádné splátky úvěru, a to jak částečné tak i úplné.

Nevýhodou je relativně dlouhá čekací doba na úvěr ze stavebního spoření. Při postupném spoření 1100 Kč měsíčně si na přidělení počkáme přes 15 let. Dlouhou čekací dobu si však můžeme zkrátit rychlejším spořením. Při spoření např. 6000 Kč měsíčně se čekací doba zkrátí na třetinu (5 let).

Autor: Petr Kielar