Kolik stojí předčasné splacení hypotéky?

Už déle než rok platí nový zákon o spotřebitelském úvěru, který upřesňuje výpočet náhrady za předčasné splacení úvěru. Zopakujme si zásady, které platí, a podívejme se, kdy je možné splatit hypotéku zcela zdarma a kdy má banka právo požadovat za předčasné splacení peníze.

Kalkulátor náhrady za předčasné splacení úvěru na bydlení

Klíčové je datum 1. září 2024

Budeme se bavit o úvěrech na bydlení poskytnutých spotřebitelům – tedy o úvěrech, které se běžně používají k financování bydlení. Patří sem především hypotéky na bydlení, ale i úvěry stavebních spořitelen, a to jak zajištěné nemovitostí, tak i nezajištěné. Spotřebitelé jsou (na rozdíl od podnikatelů) chráněni, a zákon o spotřebitelském úvěru jim přiznává řadu práv a výhod. Zákon se však v minulosti měnil a proto je důležité vědět, která verze zákona se na konkrétní úvěr vztahuje.

Tento článek popisuje aktuální znění zákona, které se vztahuje na hypotéky poskytnuté od 1. září 2024. Týká se však také hypoték, které byly poskytnuty dříve, ale v období od 1. září 2024 u nich byla nově stanovena úroková sazba, tedy začalo běžet nové období fixace úrokové sazby.

Spotřebitel má právo úvěr kdykoli splatit

Podle zákona má spotřebitel právo svůj úvěr kdykoli splatit. Poskytovatel úvěru (banka) nesmí splacení úvěru bránit, nesmí za předčasné splacení ukládat žádné sankce či pokuty. Poskytovatel úvěru má pouze právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasným splacením vzniknou. Pro úvěry na bydlení je výše této náhrady stanovena zákonem.

Kdy lze úvěr splatit předčasně zdarma?

Úvěr účelově použitý na bydlení je možné splatit zdarma v následujících případech:

1. Při změně úrokové sazby (tj. na konci období fixace). Poté, co banka před koncem fixace oznámí výši nové úrokové sazby, má dlužník právo během 3 následujících měsíců provést splátku úvěru zdarma.
2. Jednou ročně lze zdarma splatit 25 % z celkové výše úvěru.
3. V období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba, tj. v případě úvěru s proměnlivou úrokovou sazbou.
4. V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
5. Při vypořádání společného jmění manželů nebo prodeji či převodu nemovitosti, která byla úvěrem financována nebo kterou byl úvěr zajištěn. Splátka však smí být provedena nejdříve dva roky po poskytnutí úvěru.
6. Zdarma je i splátka provedená v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud tato skutečnost sníží schopnost dlužníka splácet úvěr.

Výše náhrady nákladů je omezená

V případě, že spotřebitel nemá právo splatit úvěr zdarma, je třeba vypočítat výši náhrady. Výpočet je poměrně komplikovaný, v zákoně je mu věnován obsáhlý paragraf 117a. Výsledkem výpočtu je přibližná výše škody, kterou banka utrpí provedením předčasné splátky úvěru. Tato částka může při úvěru ve výši 4 mil. Kč dosáhnout několika desítek, nebo i stovek tisíc korun. Podle zákona však poskytovatel úvěru nesmí tak vysoké náhrady požadovat. Výše náhrady za předčasné splacení úvěru na bydlení totiž nesmí převýšit 0,25 % z výše provedené splátky za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části úvěru.

Se složitým výpočtem pomůže kalkulátor

Samotný výpočet náhrady je složitý, a navíc vyžaduje znalost aktuálních úrokových sazeb, které speciálně pro tento výpočet zveřejňuje Česká národní banka. V zásadě máme dvě možnosti:

• Spokojit se s odhadem, podle kterého nesmí náhrada převýšit 0,25 % z výše předčasné splátky za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části úvěru,
• nebo provést výpočet pomocí kalkulátoru náhrady za předčasné splacení úvěru na bydlení.

Kalkulátor je přesný, ale je potřeba vložit do něj všechny potřebné údaje. To jsou především údaje o úvěru, jako je aktuální výše jistiny, úroková sazba a podobně. Výši aktuálních úrokových sazeb si kalkulátor umí načíst sám z databáze ČNB.

Autor: Petr Kielar