Předčasné splacení úvěru – Buřinka hraje s odkrytými kartami

K napsání tohoto článku mne inspiroval příspěvek jednoho návštěvníka na diskusním fóru. Někdo tam vybíral překlenovací úvěr a měl poměrně specifický požadavek: počítal s tím, že by mohl úvěr v krátké době (do roka a do dne) splatit. Překlenovací úvěry s takto krátkou dobou splatnosti na trhu nejsou, takže by šlo o mimořádnou splátku. A dotyčného přirozeně zajímalo, jaký poplatek by za mimořádnou splátku uhradil.

Už jsem jednou psal o tom, jak nový zákon o spotřebitelském úvěru upravuje podmínky pro mimořádné splátky. Je na to řada pravidel, v článku najdete i schema, pomocí kterého si snáze proklestíte cestu houštinou paragrafů. Jiná věc ale je, jak to funguje v praxi. Chci si vzít úvěr a je pro mne důležité vědět, kolik zaplatím za předčasnou splátku. Oslovil jsem jednotlivé stavební spořitelny a prošel si jejich podmínky.

Jaké jsou možnosti?

Nutno říci, že v případě úvěrů na bydlení nemají banky povinnost sdělovat předem výši poplatku za předčasné splacení. Je to dáno především tím, že výše nákladů souvisejících s předčasnou splátkou závisí na mnoha faktorech, které se v čase mění. Soustředil jsem se proto nikoli na výši poplatku, ale zejména na to, jaké dostane klient informace a jak přesně může případný poplatek odhadnout. Je dobré vědět, že:

• v určitých situacích je podle zákona možno úvěr splatit bez poplatků
• většina stavebních spořitelen umožňuje splatit bez poplatků úvěr ze stavebního spoření, a
• pro ostatní případy je zde uveden přehled, jak stavební spořitelny přistupují k mimořádným splátkám úvěru.

Namísto mimořádné splátky překlenovacího úvěru se někdy může vyplatit poslat peníze na související účet stavebního spoření. Tím se často zkrátí čekací doba na přidělení úvěru ze stavebního spoření a v každém případě se tím sníží výše úvěru ze stavebního spoření. To je ale hodně speciální téma a touto možností se dnes zabývat nebudu.

Bez poplatku podle zákona

Pokud chceme splatit úvěr rychleji, než je sjednáno v úvěrové smlouvě, určitě se vyplatí využít možností, které nám dává zákon:

• Jednou za rok je možno splatit až 25 % výše úvěru na bydlení zdarma, takže během čtyř let můžeme postupně splatit celý úvěr
• úvěr poskytnutý stavební spořitelnou je možno splatit zcela nebo i zčásti vždy při změně úrokové sazby.

Tyto možnosti jsou dány zákonem a jsou stejné jako u hypotéčních úvěrů. Kromě toho existuje tradiční výhoda úvěrů ze stavebního spoření, které měly dlouho jednu důležitou výsadu – mimořádné splacení zdarma.

Úvěry ze stavebního spoření lze většinou splatit zdarma

Úvěry ze stavebního spoření (pozor, nikoli překlenovací úvěry) mají u většiny stavebních spořitelen jednu příjemnou vlastnost, a to možnost mimořádných splátek zcela bez poplatku. Bohužel jsou zde výjimky.

• U Modré pyramidy jsou podmínky pro splacení úvěru ze stavebního spoření stejně přísné jako u překlenovacího úvěru.
• Další výjimkou jsou úvěry ze stavebního spoření, které vzniknou překlopením překlenovacího úvěru Úvěr od Buřinky nebo Hypoúvěr od Buřinky. V těchto případech je při mimořádné splátce úvěru ze stavebního spoření uplatňován poplatek podle zákona.

V ostatních případech však platí, že úvěr ze stavebního spoření je možno splatit kdykoli bez poplatků.

Podmínky mimořádných splátek stavebních spořitelen

Shrnutí hlavních podmínek pro předčasné splacení úvěru najdete v následující tabulce. V případě Modré pyramidy se poplatek týká překlenovacích úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření, u ostatních stavebních spořitelen je zpoplatněná pouze mimořádná splátka překlenovacího úvěru.

Poplatek vypočtený podle postupu konkrétní stavební spořitelny vždy podléhá omezením, které vyplývají ze zákona. Poplatek především nesmí být vyšší než úroky, které by klient zaplatil při normálním splácení úvěru. Pokud by tedy vypočtený poplatek vycházel vyšší než povoluje zákon, klient zaplatí pouze částku povolenou zákonem. Podrobnější vysvětlení postupů jednotlivých stavebních spořitelen je v textu pod tabulkou.

Jak stavební spořitelny stanovují výši poplatku za mimořádnou splátku úvěru

Nejsrozumitelnější je Buřinka

Nejvstřícnější přístup má Stavební spořitelna České spořitelny (SSČS, Buřinka). Přímo v sazebníku poplatků najdeme vzoreček, podle kterého si můžeme poplatek spočítat. Vzoreček je jednoduchý, výpočet by mělo zvládnout i dítě školou povinné. Zvídavý klient si tedy může veškeré informace najít přímo na webu Buřinky.

O stupínek níže je Raiffeisen stavební spořitelna, Modrá pyramida a Wüstenrot přibližně v tomto pořadí. Tyto stavební spořitelny počítají poplatek za předčasnou splátku pomocí vzorce a liší se tím, jak přesně a jak snadno je možno tento poplatek spočítat. Hlavním problémem bývá dostupnost jednotlivých parametrů které je nutno do vzorce dosadit.

Z pohledu transparentnosti dopadla nejhůř Českomoravská stavební spořitelna. Způsob stanovení poplatku za předčasné splacení úvěru nezveřejňuje, výši poplatku sdělí klientovi na vyžádání podle konkrétních parametrů úvěrové smlouvy.

---

Přehled podmínek jednotlivých stavebních spořitelen

Českomoravská stavební spořitelna (Liška)

Liška je na informace o poplatku za předčasné splacení úvěru nejskoupější. Slibuje, že klientovi sdělí výši poplatku na požádání, ale poplatek se stanovuje individuálně, podle jednotlivých parametrů úvěru. Způsob výpočtu ČMSS nezveřejňuje.

Modrá pyramida stavební spořitelna

Modrá pyramida má na svém webu zveřejněný vzorec, podle kterého se počítá poplatek za mimořádnou splátku:

Je zde řada parametrů, za vysvětlení možní stojí funkce max(r_t0–i_t, 0). Jedná se o maximum ze dvou parametrů. Tedy pokud je hodnota r_t0–i_t menší než nula, dosadí se nula, jinak se dosadí hodnota r_t0–i_t.

Popis jednotlivých proměnných je poměrně komplikovaný, proto přikládám raději kopii obrazovky (viz obrázek vpravo). Výpočet je poměrně složitý tím, že do něj vstupuje řada parametrů, nicméně ve své podstatě je poplatek vyjádřen jako součet tří položek:

Položka A, označená jako „administrativní náklady vynaložené v přímé souvislosti s předčasným splacením“ je uvedena v sazebníku poplatků. Podle sdělení MPSS je tam však skryta pod popisem „Vyčíslení a písemné potvrzení výše zůstatku úvěru zajištěného zástavním právem k nemovitosti iniciovaného klientem pro účely vypracování smluvní dokumentace (s výjimkou vyčíslení v období refixace)“ a neúčtuje se vždy. Dnes tato položka obnáší 4000 Kč.

Výše provize p je uvedena v úvěrové smlouvě. Klient ji tedy zjistí před podpisem smlouvy. Je sympatické, že tato položka se uplatní jen poměrově a to nejen ve ve vztahu k výši splacené jistiny, ale i k době splatnosti. Tedy pokud splatíme polovinu úvěru v polovině doby splatnosti, tak stavební spořitelně vrátíme polovinu poloviny (tedy 1/4) provize.

Pro stanovení ceny zdrojů je potřeba znát dvě veličiny:

• Průměrnou úrokovou sazbu klientských vkladů v době sjednání pevné zápůjční úrokové sazby r_t0. Tu najdeme na webu MPSS.
• Alternativní výnosovou sazbu investice do bezrizikového instrumentu i_t v okamžiku provedení splátky. Tato veličina je velmi vágně definovaná a obtížně odhadnutelná. Na webu MPSS sice najdeme číselné hodnoty, ale pouze ilustrativní a platné dnes. Pro výpočet polatku bude potřeba stanovit hodnotu platnou v okamžiku provedení splátky, tedy v budoucnu.

Vzorec nám tedy poskytne představu o způsobu výpočtu poplatku, ale výpočet předem provést nemůžeme. Pouze odhad s omezenou přesností. Provizi p zjistíme až těsně před podpisem úvěrové smlouvy a výnosovou sazbu investice i_t nám může Modrá pyramida sdělit až v okamžiku provedení splátky.

Raiffeisen stavební spořitelna

Raiffeisen stavební spořitelna výši poplatku příliš nezveřejňuje a to i přesto, že je poměrně jasně formulován. V sazebníku poplatků uveden není, pouze v informacích pro spotřebitele se dozvíme, že Upřesnění se klient dozví teprve ze smlouvy o úvěru, kde najde následující text: Tento text sice není zcela jednoznačný, ale podle sdělení RSTS je interpretován tak, že poplatek se vypočte podle následujícího jednoduchého vzorce:

• Průměrná úroková sazba je průměrná úroková sazba z vkladů na účtech stavebního spoření a je zveřejňována v Oznámení na webu RSTS
• m je počet zbývajících měsíců do splatnosti nebo do konce aktuálního období platnosti úrokové sazby (refixace),
• V je výše mimořádné splátky.

Jedinou neznámou je Průměrná úroková sazba, protože pro výpočet se použije průměrná hodnota za kalendářní rok který předcházel roku, ve kterém byla mimořádná splátka provedena. Jde tedy o parametr, jehož hodnota může být známa až v budoucnu. Nicméně z povahy věci je zřejmé, že změny průměrné úrokové sazby nebudou příliš velké. Znalý klient tedy má možnost výši poplatku odhadnout s rozumnou přesností. Problémem je pouze to, aby se ke kýženému vzorečku dostal.

Stavební spořitelna České spořitelny (Buřinka)

Buřinka má informaci i poplatku za mimořádnou splátku úvěru přímo v sazebníku poplatků (momentálně je to bod 2.3.12). Zde najdeme vzorec, podle kterého se poplatek počítá:

• Průměrnou cenu zdrojů je možno najít přímo na stránce sazebníku poplatků (je úplně nahoře),
• m je počet zbývajících měsíců do splatnosti nebo do konce aktuálního období platnosti úrokové sazby (refixace); maximálně však 72 měsíců,
• V je výše mimořádné splátky.

Přitom průměrná cena zdrojů je hodnota k datu konce kalendářního měsíce předcházejícího kalendářnímu měsíci poskytnutí úvěru. Hodnota je tedy v okamžiku poskytnutí úvěru známá, a protože se příliš nemění, dá se s malou chybou odhadnout dlouho předem. Díky tomu si každý zájemce může výši poplatku kdykoli sám spočítat.

Wüstenrot stavební spořitelna

Wüstenrot stavební spořitelna má na svém webu sazebník poplatků, ve kterém najdeme i vzorec pro výpočet poplatku za mimořádnou splátku. Vypadá takto:

Problémem není ani tak nevhodně naformátovaný text, jako skutečnost, že vzorec obsahuje parametry, které nejsou klientovi dostupné. S větším či menším úsilím je sice možno většinu vstupních údajů odhadnout, ale jen s velmi omezenou přesností.

Wüstenrot si je zřejmě této skutečnosti vědom, protože od 7. 4. 2017 k danému vzorci dodal ještě jedno omezení:

To je již jasné a jednoznačné. Bohužel toto pravidlo se použije

• pouze pro úvěry uzavřené od 7. 4. 2017 a
• pouze pro úplné splacení úvěru.

Pro částečné splacení úvěru nebo pro úvěry poskytnuté dříve není toto omezení aplikovatelné.

Autor: Petr Kielar