Porostou úrokové sazby hypoték? A jak zareagují stavební spořitelny?

Od konce roku 2022 úrokové sazby hypotečních úvěrů klesají. Z hodnoty kolem 5,97 % v prosinci 2022 se postupně snížily až na 4,45 % v letošním únoru. Klesající trend ale zřejmě skončí. Na konci února strmě vzrostly ceny úrokových swapů, což nevěstí nic dobrého. Tříleté swapy zdražily z 3,5 % na 4,2 %, tedy o 0,7 procentního bodu. Některé banky své hypotéky již zdražily a další se na to chystají. Pokles úrokových sazeb tedy zřejmě skončil a před námi je obrácený trend. Rychlost růstu a doba trvání budou záviset především na dalším vývoji blízkovýchodního konfliktu.

Srovnání hypoték

Sazby hypoték klesají od konce roku 2022

Podívejme se na data Hypomonitoru ČBA od roku 2020. Před rokem 2022 byly hypotéky extrémně levné, sazby se po řadu let pohybovaly mezi 2 % a 3 %. Nebývale nízké úrokové sazby byly nabízeny tak dlouho, že se to pro řadu pozorovatelů stalo „normální“. A to i přesto, že v dávné i nedávné minulosti žádné podobné období s takto nízkými sazbami neznáme. Prudký růst úrokových sazeb v roce 2022 byl proto vnímán velmi negativně a projevil se dramatickým poklesem poskytnutých úvěrů. Kombinace postupného poklesu úrokových sazeb a přivykání nové situaci vedla k normalizaci trhu. Ještě na začátku letošního roku vše ukazovalo na další téměř idylický vývoj – úrokové sazby pomalu, ale jistě klesají a s nimi roste i zájem o úvěry.

Nečekaný růst ceny zdrojů

Skutečně, když se detailně podíváme na průměrné sazby hypoték od ledna 2025, vidíme sice zpomalení poklesu, ale dnes jsme na úrovni 4,5 %. A to je ve srovnání s nedávnými šesti procenty více než přijatelné. Změna přišla nečekaně na konci února, kdy náhle vzrostly sazby úrokových swapů. Jedná se o finanční instrument, který banky používají k zajištění úrokového rizika. V grafu vidíme sazby tříletých úrokových swapů, které typicky ovlivňují cenu hypoték s tříletou fixací. Situace u jiných fixací je nicméně obdobná. Zatímco v lednu a únoru se tříleté sazby pohybovaly na úrovni 3,5 %, na konci února náhle vylétly vzhůru a dnes jsou na 4,2 %. To je růst o 0,7 procentního bodu, který se nemůže neprojevit v úrokových sazbách hypoték.

Úvěry zdraží – a nejen hypotéky

Další vývoj tržních sazeb neznáme, není však mnoho důvodů proč očekávat náhlý návrat ke 3,5 %. Aktuální sazba 4,2 % je natolik vysoká, že bankám neumožní držet aktuální sazby hypoték, a to ani za cenu minimální marže. Již jsme zaznamenali úpravy úrokových sazeb některých bank a další se nepochybně přidají.

Zdražování se bude týkat i stavebních spořitelen. České stavební spořitelny prakticky neposkytují úvěry ze stavebního spoření, drtivou většinu tvoří úvěry překlenovací. Primární zdroje stavebních spořitelen (depozita) jsou vyčerpané, stavební spořitelny získávají zdroje pro nové úvěry od mateřských bank. Změna ceny zdrojů se tedy dotkne i jich.

Stavební spořitelny postupně ukončují své aktivity v oblasti hypoték a koncentrují se na úvěry bez zajištění nemovitostí. Ty budou tvořit podstatnou část jejich portfolií. Sazby v tomto segmentu jsou o něco vyšší, takže změna nebude tak viditelná, nicméně je zřejmé, že sazby porostou i zde.

Autor: Petr Kielar