Jak na úvěr v novém tarifu Raiffeisen stavební spořitelny?

Raiffeisen stavební spořitelna (RSTS) má od 1. října nový tarif stavebního spoření s názvem SPOŘENÍ S 202. Minulý týden jsme zkoumali výnos tohoto tarifu při pravidelném spoření. Dnes prozkoumáme možnosti získání úvěru ze stavebního spoření. Je svým způsobem neobvyklý ale ukážeme si, jak je možno během dvou let získat úvěr ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí a s dobrou úrokovou sazbou.

Stavební spoření znamená nárok na úvěr

Podle zákona o stavebním spoření má každý účastník stavebního spoření nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tento nárok však nelze uplatnit okamžitě, ale až po uplynutí určité čekací doby. Tato čekací doba je popsána ve smlouvě o stavebním spoření (konkrétně ve všeobecných obchodních podmínkách) a v klasickém stavebním spoření uplyne po splnění tří podmínek:

1. Od uzavření smlouvy o stavebním spoření musí uplynout alespoň dva roky.
2. Na účtu stavebního spoření musí být naspořena sjednaná částka (podmínka minimálního naspoření).
3. Hodnotící číslo musí dosáhnout předepsané výše (podmínka hodnotícího čísla).

První dva body jsou vcelku jasné, největší problém tvoří poslední podmínka hodnotícího čísla. Je to dáno tím, že výpočet je poněkud pracný a málo srozumitelný Podrobnosti k výpočtu hodnotícího čísla jsou uvedeny v encyklopedii stavebního spoření. . V zásadě však platí, že čím více a déle spoříme, tím vyšší je hodnotící číslo.

Právě existence čekací doby způsobuje že o úvěry ze stavebního spoření je velmi malý zájem. Naprostá většina úvěrů které dnes stavební spořitelny poskytují jsou proto úvěry překlenovací.

Parametry tarifu SPOŘENÍ S 202

Jako každý tarif stavebního spoření, tak i SPOŘENÍ S 202 musí zajišťovat nárok na úvěr ze stavebního spoření. V porovnání s ostatními tarify Raiffeisen stavební spořitelny zde na první pohled vidíme několik zásadních odlišností.

Především má tarif SPOŘENÍ S 202 vyšší úrokové sazby. To je logické, jde o tarif především pro zájemce o spoření. Na druhý pohled však zaujme velmi nízká částka potřebná pro získání úvěru. Zatímco v tarifech REKO U 172 a HYPO U 173 je před získáním úvěru ze stavebního spoření nutno naspořit 40 % nebo 35 % cílové částky, u tarifu SPOŘENÍ S 202 stačí jen 10 %.

Koeficient ukazatel zhodnocení se při poslední změně tarifu neměnil, zůstává na hodnotě 2,7. Ve srovnání s tarify REKO a HYPO je tedy téměř dvojnásobný. Drastické snížení minimální částky naspoření a současné ponechání koeficientu ukazatele zhodnocení vede k neobvyklým vlastnostem tohoto nového tarifu.

RSTS zjevně nechce SPOŘENÍ S 202 propagovat jako tarif vhodný pro úvěry. Tomu nasvědčuje jak jeho název tak i skutečnost, že v tomto tarifu nejsou poskytovány překlenovací úvěry. Nicméně na první pohled je zřejmé, že úvěr ze stavebního spoření v tomto tarifu je sice dražší, než v ostatních tarifech RSTS, ale zato je snáze dostupný.

Při pravidelném spoření čekáme na úvěr dlouho

Podívejme se, za jak dlouho můžeme získat úvěr ze stavebního spoření při pravidelných měsíčních úložkách. Vezměme si cílovou částku 1 mil. Kč a minimální měsíční úložku. Podle podmínek RSTS je třeba spořit měsíčně alespoň 0,3 % cílové částky, tedy 3000 Kč. Při tomto způsobu spoření bychom na úvěr ze stavebního spoření čekali 65 měsíců, tedy 5,4 roku. To je hodně dlouho. Za tuto donu bychom naspořili 196 tis. Kč, což je téměř dvojnásobek minimální částky potřebné k získání úvěru (stačí 10 %, tedy 100 tis. Kč). Tarif je tedy nastaven tak, že při pravidelném spoření naspoříme vždy více, než je stanovené minimum. Kdybychom chtěli pravidelně spořit tak, abychom naspořili právě 10 % cílové částky a získali úvěr ze stavebního spoření ve výši 90 % cílové částky, museli bychom spořit méně než 0,3 % cílové částky, což podmínky RSTS neumožňují Stavební spořitelny (včetně RSTS) obvykle tolerují pomalejší spoření, nicméně jde o porušení podmínek smlouvy. .

Pomaleji tedy spořit nemůžeme, ale podívejme se ještě na jiný příklad, a to na spoření částkou vyšší, konkrétně 6500 Kč měsíčně. Proč právě 6500 Kč? Protože výše splátky úvěru ze stavebního spoření je stanovena na 0,65 % cílové částky, takže při cílové částce 1 mil. Kč je výše splátky právě 6500 Kč měsíčně. Má tedy určitý smysl pravidelně spořit stejnou částkou, jakou budeme splácet následný úvěr. Ten, kdo není schopen určitý obnos měsíčně uspořit, neměl by se zavazovat ke splácení úvěru stejnou částkou.

A jaký je výsledek při pravidelném spoření 6500 Kč měsíčně? Čekací doba se zkrátí na 40 měsíců, což je 3,3 roku. To je podstatně méně, ovšem je to za cenu ještě vyššího naspoření. Za 40 měsíců totiž naspoříme 258 tis. Kč, takže výsledný úvěr ze stavebního spoření je jen 742 tis. Kč.

Čekací dobu si můžeme zkrátit počátečním vkladem

Tarif SPOŘENÍ S 202 tedy není nastaven pro získání úvěru při pravidelném spoření. RSTS však umožňuje vložit mimořádný vklad. Pokud na účet stavebního spoření vložíme na samotném počátku vyšší částku, můžeme si tím celé spoření „předplatit“ a hodnotící číslo potřebné pro získání úvěru pak roste rychleji. Budeme tedy zkoumat, jak se tarif SPPOŘENÍ S 202 chová v situaci, kdy na počátku vložíme jednu velkou částku a dále již nespoříme.

Jak by to vypadalo, kdybychom vložili na samotném počátku přesně 100 tis. Kč, tedy minimální částku potřebnou pro přidělení úvěru? Ne příliš dobře. Podmínku hodnotícího čísla bychom splnili až po 98 měsících (tj 8,2 roku). Přitom částkou 100 tis. Kč bychom si předplatili spoření jen na 33 měsíců, takže bychom poměrně dlouhou dobu porušovali podmínku minimálního spoření.

Mnohem lépe to však vypadá, když na účet vložíme jednorázově 20 % cílové částky, tedy v našem případě 200 tis. Kč. Úvěr pak získáme již na 29 měsíců (2,4 roku). A kdybychom vložili jen o trochu více, konkrétně 220 tis. Kč, bude nám úvěr přidělen již za dva roky. Rychleji to nejde, dva roky je minimální čekací doba na úvěr stanovená zákonem.

Jak je to s těmi deseti procenty?

Na první pohled by se mohlo zdát, že minimální částka potřebná pro získání úvěru je jen reklamní trik. K čemu je dobrý nízký limit naspoření ve výši 10 % cílové částky, když s takto nízkou naspořenou částkou nelze úvěr získat?

Je pravda, že z tohoto pohledu je tarif SPOŘENÍ S 202 poněkud nekonzistentní. Ale přesto je takto nízké procento naspoření důležité. Umožní totiž podstatně zkrátit čekací dobu na úvěr, když naspoříme více, než je požadováno. Zjednodušeně řečeno: když naspoříme 20 % cílové částky namísto 10 %, zvýší se nám hodnotící číslo na dvojnásobek! Může za to koeficient spořivosti, který je obsažen v definici hodnotícího čísla RSTS.

Jak jsem zmínil již v úvodu, toto nastavení tarifu je neobvyklé a netroufám si spekulovat o jeho příčinách. Nepochybně existuje čistší řešení s menším reputačním rizikem. Tarif SPOŘENÍ však jednoznačně směřuje k mírnějším podmínkám pro získání úvěru ze stavebního spoření a to je třeba uvítat.

Vyplatí se úvěr v tarifu SPOŘENÍ?

Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření v tarifu SPOŘENÍ S 202 je 3,99 %. Tato sazba dnes nemůže konkurovat úvěrům zajištěným nemovitostí, ale pro nezajištěný úvěr je to sazba velmi dobrá. Poplatek za poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je nulový a čistá úroková sazba se v případech které jsme počítali, pohybuje mezi 4,06 až 4,07 %. Když se podíváme na aktuální nabídku překlenovacích úvěrů bez zajištění nemovitostí, zjistíme že začíná někde na 4,1 %. Navíc u úvěru ze stavebního spoření je úroková sazba regulovaná zákonem, takže stavební spořitelna ji nemůže zvyšovat.

Raiffeisen stavební spořitelna nabízí úvěry bez zajištění zástavním právem k nemovitosti až do 1 mil. Kč, takže výše uvedené příklady se do tohoto limitu vejdou i s rezervou (milionový limit platí pro klienty s nejlepší bonitou a v jednotlivých případech tedy může být nižší).

Nastavení tarifu SPOŘENÍ S 202 je nekonzistentní v tom ohledu, že nelze získat úvěr ze stavebního spoření po naspoření 10 % cílové částky, aniž bychom porušili povinnost spořit alespoň 0,3 % cílové částky měsíčně. I přesto je získán úvěru ze stavebního spoření v tomto tarifu snazší, než v ostatních tarifech RSTS.

Při pravidelném spoření minimální částkou 0,3 % cílové částky je čekací doba na úvěr poměrně dlouhá dlouhá (5,4 roku), dá se však zkrátit zvýšením měsíční úložky. Ještě kratší čekací doby však lze dosáhnout mimořádným vkladem na počátku spoření. Při jednorázové počáteční úložce ve výši kolem 20 % cílové částky vznikne nárok na úvěr ze stavebního spoření již za dva až tři roky. Přitom úroková sazba úvěru je obsažena již ve smlouvě o stavebním spoření takže máme jistotu, že nebude zvýšena.

Autor: Petr Kielar