Co je důležitější? Úroková sazba nebo doba splatnosti úvěru?

analýza praktické rady úvěr
2. 6. 2022 | Úvěry ze stavebního spoření jsou dnes levnější než hypotéky ostatních bank. A mohou být i stejně dostupné.
Pokud se nad obsahem nadpisu pozastavíte, je to v pořádku. Dnes podobné dilema řešit nemusíme. A pokud ano, pak spíše ve výjimečných případech. Brzy se ale může stát, že se při výběru úvěru budeme muset rozhodnout mezi úvěrem s vysokou úrokovou sazbou a dlouhou dobou splatnosti a jiným úvěrem, který bude mít nižší úrokovou sazbu a kratší dobu splatnosti. Stačí, aby začaly fungovat úvěry ze stavebního spoření.

Nejde o náklady ale o dostupnost

Když se budeme na úvěr dívat z pohledu nákladů, je to jednoduché. Nejméně zaplatíme za úvěr, který má
  1. co nejnižší úrokovou sazbu a
  2. co nejkratší dobu splatnosti.
V praxi je to ale složitější, protože úvěry s krátkou dobou splatnosti znamenají vysoké měsíční splátky. Jsme tedy limitováni výší našich příjmů. Obvykle tedy vybereme úvěr s co nejnižší úrokovou sazbou. Dobu splatnosti pak zvolíme co nejkratší ale zároveň takovou, abychom úvěr zvládali splácet. Přitom zpravidla můžeme využít toho, že úroková sazba se s dobou splatnosti příliš nemění. Buď na době splatnosti nezávisí vůbec, nebo jen velmi málo.

Úvěry ze stavebního spoření mají omezenou dobu splatnosti

Výběr vhodného úvěru mohou brzy zkomplikovat úvěry ze stavebního spoření. To jsou úvěry poskytované výhradně stavebními spořitelnami, které (na rozdíl od úvěrů překlenovacích) mají úrokovou sazbu omezenou zákonem. Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření je sjednána ve smlouvě o stavebním spoření a nesmí překročit úrokovou sazbu z vkladů o více než tři procentní body. Před rokem byla obvyklá úroková sazba z vkladů u stavebních spořitelen 1 %. Z těchto smluv tedy plyne nárok na úvěr ze stavebního spoření se sazbou nejvýše 4 %.

Úvěry ze stavebního spoření mají pevnou úrokovou sazbu která je obsažena ve smlouvě o stavebním spoření a nesmí překročit úrokovou sazbu z vkladů o více než 3 procentní body. Nárok na úvěr vzniká podle podmínek spořitelny, nejdříve však po dvou letech spoření.

Překlenovací úvěry mají úrokové sazby smluvní, nejsou omezeny zákonem. Úvěr je možno čerpat kdykoli, slouží k překlenutí doby do získání úvěru ze stavebního spoření.
Nechme dnes stranou otázku, proč nejsou tyto úvěry ve větším měřítku využívány. Skutečností je, že nových úvěrů ze stavebního spoření je zanedbatelně málo. Naprostá většina nových úvěrů stavebních spořitelen jsou úvěry překlenovací. Úvěry ze stavebního spoření vznikají téměř výhradně jako součást překlenovacího úvěru (překlenovací úvěr je po určité době splacen naspořenou částkou a úvěrem ze stavebního spoření).

V okamžiku, kdy se klienti naučí využívat levné úvěry ze stavebního spoření, začne růst jejich objem a stavební spořitelny se budou muset zamýšlet nad rovnováhou mezi úvěry a vklady. Úvěry ze stavebního spoření totiž mohou mít stabilně nízké úrokové sazby i při vysokých tržních sazbách hypoték, ale pouze za cenu omezené doby splatnosti Vysvětlení je poměrně komplikované, zájemcům mohu doporučit článek o SKLV v Encyklopedii stavebního spoření, ze kterého lze toto tzvrzení odvodit. . Zjednodušeně řečeno: stavební spořitelny mohou poskytovat úvěry ze stavebního spoření se sazbou 4 %, ale nikoli s dobou splatnosti 30 let. Fungující tarif stavebního spoření může mít dobu splatnosti úvěru ze stavebního spoření přibližně poloviční. úvěry mBank

Úroková sazba nebo doba splatnosti?

Tím se dostáváme k titulní otázce. Můžeme se dostat do situace, kdy klienti budou mít na výběr dvě varianty:
  • úvěr ze stavebního spoření se sazbou 4 % a dobou splatnosti 15-20 let,
  • nebo hypotéku s úrokovou sazbou 6 % – 7 % a dobou splatnosti 30 let.
Úvěr ze stavebního spoření bude nepochybně levnější. Je však otázkou, zda bude srovnatelně dostupný. A dostupnost úvěru je dána výší měsíční splátky. Platí, že výše splátky klesá s dobou splatnosti, ale zároveň roste s úrokovou sazbou. Ideální by byl úvěr s nízkou úrokovou sazbou a dlouhou dobou splatnosti. Takovou volbu však nemáme. Musíme si vybrat mezi levným úvěrem s krátkou dobou splatnosti a dražším úvěrem s dlouhou dobou splatnosti.

Porovnání závisí na konkrétních úrokových sazbách a dobách splatnosti. V následujícícm grafu máme vyneseny měsíční splátky milionového úvěru pro různé doby platnosti (vodorovná osa) a pro úrokové sazby od 4 % do 7 %.

Co vidíme? Obvyklá maximální doba splatnosti hypoték je dnes 30 let. Při výši úvěru 1 mil. Kč a úrokové sazbě 7 % Tak vysoko sice zatím úrokové sazby ještě nejsou, ale pravděpodobně brzy budou. je splátka takového úvěru 6 653 Kč. Stejnou splátku má úvěr s úrokovou sazbou 4 % a dobou splatnosti 17,4 roku. Z toho si můžeme udělat obrázek o tom, jaký vliv má úroková sazba a doba splatnosti na výši měsíční splátky. Vidíme, že pokud bude mít úvěr ze stavebního spoření dostatečně nízkou úrokovou sazbu, může být jeho splátka srovnatelná s třicetiletou hypotékou.

Zvolené hodnoty nevycházejí z konkrétních produktů. Byly ale vybrány tak, aby odpovídaly realitě. Dnes ještě nejsou úrokové sazby dlouhodobých úvěrů na bydlení na úrovni 7 %, i když tam jasně směřují. Také doba splatnosti úvěru ze stavebního spoření překračující 17 let není dnes obvyklá S dobou splatnosti úvěru ze stavebního spoření je to složitější, záleží ne mnoha dalších faktorech. Doba splatnosti 17 let je přijatelná pro pomalejší tarify.. Výsledek je však zřejmý: když bude úroková sazba úvěru ze stavebního spoření o více než tři procentní body nižší než tržní sazba hypoték, mohou stavební spořitelny nabídnout úvěry které budou stejně dostupné Budou mít srovnatelné měsíční splátky. (ale mnohem levnější Celkový součet splátek bude nižší, protože při stejné splátce bude úvěr splacen dříve. ).

Ještě k ceně úvěru

V případě úvěru ze stavebního spoření tedy může být problémem jeho dostupnost. Úvěry ze stavebního spoření mají z principu omezenou dobu splatnosti. A z předchozího odstavce je zřejmé, že pokud nebude úvěr ze stavebního spoření dostatečně levný, může být paradoxně pro žadatele dostupnější hypotéka od jiné banky než stavební spořitelny, protože ta může splátky rozložit na delší období. Ovšem za cenu vyšších nákladů.
Pokud splácíme úvěr s vyšší sazbou po delší dobu, zaplatíme na úrocích přirozeně více. V grafu máme srovnání celkových splátek milionového úvěru. Vlevo je úvěr se sazbou 4 % a dobou splatnosti 17,4 roku, napravo je úročen 7 % a splácen po dobu 30 let. Rozdíl je více než jeden milion korun, a to je skutečně hodně. To je také důvod, proč se vyplatí usilovat o úvěry ze stavebního spoření i přesto, že neumožňují tak dlouhou dobu splatnosti.

Ani tato sleva není zadarmo

Zbývá vysvětlit, proč jsou úvěry ze stavebního spoření tak výhodné. Ani úvěr ze stavebního spoření není pověstný free lunch (oběd zadarmo). Pro získání úvěru ze stavebního spoření je potřeba nejprve nějakou dobu spořit a splnit podmínky pro přidělení. Aby stavební spoření dobře fungovalo, musí fáze spoření trvat několik let a toto spoření nemusí být nutně spojeno s výhodným zhodnocením peněz.

V České republice je stavební spoření automaticky spojováno se spořením 1700 Kč měsíčně. Při takovém spoření spoření se optimálně využije státní podpora a zpravidla lze dosáhnou nadprůměrného zhodnocení vkladů. Ale takové spoření je zcela nedostatečné pro získání úvěru na financování bydlení. Jednoduché orientační pravidlo říká, že měsíční úložka ve fázi spoření by měla být kolem 0,5 % z cílové částky. A přibližně stejně velká je pak splátka úvěru ze stavebního spoření. Při cílové částce 3 mil. Kč to znamená spořit 15 000 Kč měsíčně. Při takových částkách je výše státní podpory zanedbatelná a peníze jsou pak fakticky zhodnocovány jen úroky. Je to výhodné? Pokud chceme jen spořit, pak nikoli. Ale když chceme financovat své bydlení? Stačí se podívat na předchozí graf.

Autor: Petr Kielar

SDÍLEJTE ČLÁNEK