Proč se nová pravidla pro splácení hypoték nelíbí ani klientům ani bankám?

Letos se změní pravidla pro předčasné splácení hypoték. Změna zákona se nových úvěrů od září letošního roku, případně těch, u kterých bude od září sjednána nová úroková sazba. Beze změny zůstávají základní principy: spotřebitel má právo úvěr kdykoli splatit a věřitel (banka) ho nesmí za mimořádnou splátku nijak sankcionovat ani pokutovat. Věřitel má právo pouze na náhradu účelně vynaložených nákladů.

To, co se změnilo, je zčásti definice účelně vynaložených nákladů, a zčásti výše jejich náhrady, kterou smí věřitel po dlužníkovi požadovat. Nejprve si vysvětlíme, proč se bankám nelíbí předčasné splacení úvěru a jaká škoda tím bance vznikne. Vysvětlíme si princip náhrady účelně vynaložených nákladů pro rezidenční úvěry, který se novelou zákona mění. A v poslední části článku jsou uvedeny příklady výpočtu účelně vynaložených nákladů a jejich náhrady, které budou spotřebitelé povinni při předčasném splacení úvěru uhradit.

• Proč banky nechtějí nečekané splátky?
• Spotřebitelé dosud platili jen administrativní náklady
• Nové účelně vynaložené náklady dle § 117a a další limity
• Příklad: Při poklesu úrokových sazeb banka ostrouhá
• Příklad: Proč budou banky opatrné při dlouhodobých fixacích úrokových sazeb?
• Příklad: Při malém poklesu sazeb je situace podstatně lepší
• Příklad: Neměnné či dokonce rostoucí sazby jsou nezajímavé
• Proč se tedy nová výše náhrady nelíbí vůbec nikomu?

Rozdíl mezi náklady a jejich náhradou

Při čtení zákona je nutno rozlišovat mezi účelně vynaloženými náklady na straně jedné, a výší jejich náhrady na straně druhé. Účelně vynaložené náklady jsou náklady které věřiteli vzniknou tím, že dlužník neočekávaně splatí svůj úvěr. Věřitel může v takovém případě požadovat náhradu takových nákladů, ale výše této náhrady je zákonem omezena. Takže ne vždy obdrží věřitel plnou náhradu.

Proč banky nechtějí nečekané splátky?

Nejprve se podívejme, proč se banky tolik brání předčasnému splácení úvěrů. Pro laika totiž není zdaleka samozřejmý fakt, že banka může předčasným splacením úvěru utrpět ztrátu.

Když je klientovi poskytnut úvěr u kterého je na určitou dobu sjednaná pevná úroková sazba, musí si banka na tuto dobu zajistit zdroj peněz s pevnou úrokovou sazbou. Co by se stalo, kdyby banka garantovala klientovi pevnou úrokovou sazbu po dobu pěti let, ale peníze by měla pouze na jeden rok? Po uplynutí jednoho roku by si banka musela půjčit peníze na další období. To sice může provést, ale nebude předem vědět jaké budou po roce úrokové sazby. Kdyby během roku úrokové sazby vzrostly, musela by banka za peníze zaplatit vyšší úrok, takže by se mohla dostat do ztráty. Kdyby úrokové sazby naopak klesly, zvýšil by se bance zisk.

Banky však brání kolísání zisku a jsou k tomu i nuceny regulátorem (Českou národní bankou). Proto se snaží toto úrokové riziko nějakým způsobem omezit. Nejjednodušší způsob je ten, že si půjčí peníze za pevnou úrokovou sazbu na stejnou dobu, na jakou garantují pevnou úrokovou sazbu příjemci úvěru.

Co se stane když dlužník svůj úvěr neočekávaně splatí? Banka bude mít vypůjčené peníze za které platí sjednaný úrok, ale tyto peníze náhle „přestanou vydělávat“, protože úvěr bude nečekaně splacen. Banka tedy náhle uvolněné peníze použije tak, že poskytne nový úvěr. Ten však bude úročen úrokovou sazbou která je aktuálně na trhu. Pokud bude nová úroková sazba nižší, banka inkasuje úrokovou ztrátu. Naopak když bude nová úroková sazba vyšší než byla sazba splaceného úvěru, bance vzroste zisk.

Spotřebitelé dosud platili jen administrativní náklady

V posledních letech probíhala diskuse mezi bankami a ČNB o podstatu pojmu „účelně vynaložení náklady“. Banky zastávaly názor, že výše popsaná úroková ztráta je účelně vynaloženým nákladem, který by měl dlužník bance nahradit. Podle ČNB však jde o škodu, nikoli o náklad který vznikl v důsledku předčasné splátky. Výsledkem bylo stanovisko ČNB podle kterého lze podle dosavadní verze zákona do nákladů za předčasné splacení úvěru zahrnout pouze administrativní náklady jako je čas zaměstnance banky, poštovné, náklady na kancelářský papír a pod. V zásadě se jedná o položky v řádu stokorun. Pro banky je však podstatnou položkou ztrátu úroků, a tu podle dosavadní verze zákona do účelně vynaložených nákladů zahrnout nelze.

Účelně vynaložené náklady dle § 117a

Novela zákona o spotřebitelském úvěru vychází bankám mírně vstříc. Proč jen mírně, bude vysvětleno v dalším odstavci. Vstříc proto, že nový § 117a definuje postup, jakým jsou počítány účelně vynaložené náklady. Tento postup platí pro úvěry použité na financování bytových potřeb (tzv. rezidenční úvěry) a počítá skutečné náklady které bance vzniknou splacením úvěru při poklesu úrokových sazeb. Výpočet je poměrně komplikovaný, ale v zásadě se jedná o součet úrokových nákladů popsaných v předchozím odstavci a nákladů administrativních. Administrativní náklady jsou zákonem stanoveny ve výši 1000 Kč. Výpočet úrokových nákladů závisí na rozdílu mezi úrokovou sazbou splaceného úvěru a úrokovou sazbou, za kterou bude moci banka poskytnout nový úvěr. Tuto sazbu bude na základě statistických dat zjišťovat a zveřejňovat ČNB. Čím vyšší bude rozdíl mezi těmito dvěma sazbami, tím budou účelně vynaložené náklady podle § 117a vyšší. Když bude rozdíl nulový, budou náklady pouze administrativní, tedy 1000 Kč. Při záporném rozdílu, tedy když bude úroková sazba splaceného úvěru nižší než sazba nových úvěrů, bude úrokový náklad záporný a bude snižovat administrativní náklady. Výpočet je však nastaven tak, že účelně vynaložené náklady podle § 117a nemohou být záporné. Dlužník tedy může mít splacení úvěru zdarma, nemůže však od banky očekávat odměnu za provedení mimořádné splátky.

Jednoprocentní limit a další omezení náhrady

Zákon sice v § 117a poměrně přesně vypočítá, jakou škodu banka utrpí, ale na jiném místě stanové omezení pro výši náhrady. A toto omezení je natolik přísné, že je v kritických situacích pro banku nefunkční. Klíčovým omezením je takzvaný jednoprocentní limit. Podle něj nesmí výše náhrady přesáhnout 0,25 % z výše splátky za každý započatý rok zbývající do konce období s pevnou úrokovou sazbou, nejvýše však 1 % z výše splátky.

Výše popsaný jednoprocentní limit je věcně nejdůležitější. Kromě něj je zachováno stávající ustanovení, podle kterého má dlužník právo splatit jednou ročně Během jednoho měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení. až 25 % z původní výše poskytnutého úvěru zcela bez náhrady. Bez náhrady je také splacení úvěru v období, kdy se mění úroková sazba (při refixaci).

Zákon také stanoví, že náhrada je nulová v případě, když dlužník po dvou letech prodá nemovitost kterou na úvěr kupoval, nebo když ke splátce úvěru došlo v souvislosti s vypořádáním společného jmění manželů. Dá se však předpokládat, že počet takových případů nebude vysoký a banky s tímto omezením asi nemají zásadní problém.

Při poklesu úrokových sazeb banka ostrouhá

Podívejme se nyní, o jakých částkách je řeč. Vezměme si příklad hypotéky ve výši 3 mil. Kč se splatností 30 let a úrokovou sazbou 6 % sjednanou na dobu 5 let. V následujícím grafu vidíme objem vynaložených nákladů vypočtený podle § 117a za předpokladu, že v okamžiku provedení splátky úvěru budou úrokové sazby úvěrů vyhlašované ČNB 4 %. V této situaci bude mít banka zafixované peníze pro úvěr se sazbou 6 %. Ten ale klient splatí a banka bude moci peníze použít na nový úvěr s podstatně nižší úrokovou sazbou.

Největší ztrátu utrpí banka v případě, když spotřebitel splatí úvěr hned v prvním měsíci splácení. Banka bude mít nižší úrokový výnos po dobu 4 let a 11 měsíců a výše účelně vynaložených nákladů bude 316 044 Kč. V dalších měsících bude klesat výše dlužné částky i doba po kterou bude banka inkasovat nižší úrok a s tím se bude snižovat i výše škody. Po skončení prvního pětiletého období bude následovat další pětiletá fixace. Průběh bude podobný, jen výše účelně vynaložených nákladů bude nižší, protože část úvěru už bude splacena.

Je třeba zopakovat, že účelně vynaložené náklady vypočtené podle § 117a a uvedené v grafu velmi dobře odráží výši škody, kterou banka utrpí při mimořádné splátce úvěru. Výše náhrady kterou klient zaplatí je ale omezena dalšími limity. V prvním měsíci bude výše náhrady pouhých 29 970 Kč. To proto, že výše náhrady nesmí přesáhnou 1 % z výše provedené splátky. 29 970 Kč není malá částka, ale přesto je to pouhých 9 % ze škody, kterou banka utrpěla. Výše náhrady je v tomto případě limitována jedním procentem z výše úvěru; od třetího do pátého roku se jednoprocentní limit dále snižuje o 0,25 procentního bodu každý rok. Poté se tento pětiletý cyklus opakuje (úroková sazba je pevná po dobu pěti let). Pravidelné „zářezy“ které vidíme v grafu náhrady jsou způsobeny tím, že každý rok smí spotřebitel splatit zcela bez náhrady jednu čtvrtinu poskytnutého úvěru.

Spotřebitel nahradí jen malou část

Z grafu je patrné, že dlužník může způsobit věřiteli i poměrně značnou škodu, nahradí však jen její část. Podívejme se na to ještě z jiné strany. Je pravděpodobné, že by někdo podstoupil vyřizování hypotéky jen proto aby způsobil bance škodu? To jistě ne. Ale v situaci kdy prudce klesnou úrokové sazby, budou mít všichni klienti s vysokými úrokovými sazbami velmi silnou motivaci splatit svou drahou hypotéku a vzít si jinou, levnější. Takové refinancování úvěru je založené na nesymetrii vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. Věřitel (banka) se dlužníkovi zaváže neměnit po určitou dobu úrokovou sazbu poskytnutého úvěru, ale dlužník (spotřebitel) získává zákonem právo tento smluvní vztah ukončit. Dlužník tím může způsobit věřiteli škodu, ale nemá povinnost ji nahradit v plném rozsahu.

Jakou částku klient uspoří takovým refinancováním? Do konce fixace úrokové sazby ušetří přibližně částku která odpovídá účelně vynaloženým nákladům podle § 117a Když dlužník provede mimořádnou splátku a vezme si jiný, levnější úvěr, ušetří si tím peníze na úrocích a na druhé straně způsobí věřiteli škodu. Tyto částky jsou si podobné, ale nikoli stejné; úspora dlužníka je vždy mírně vyšší. .

Co se tedy stane když úrokové sazby úvěrů budou klesat? Velká část dlužníků si rychle spočítá, že se vyplatí provést refinancování. Vezměme si opět na pomoc náš příklad třímilionové hypotéky. Kdyby úrokové sazby klesly během jednoho roku ze 6 % na 4 %, dlužník by svůj úvěr splatil a převedl na nový úvěr se sazbou 4 %. Za zbývající čtyři roky do konce fixace by na úrocích ušetřil 250 828 Kč, a zaplatil by náhradu ve výše 22 132 Kč. Rozdíl je 228 696 Kč. Za tuto částku se již vyplatí vynaložit nějaké úsilí související s vyřizováním nové hypotéky.

V případě poklesu úrokových sazeb budou mít dlužníci velmi silnou motivaci přehodnocovat své úvěrové smlouvy. Budou splácet své úvěry se sjednanou vysokou úrokovou sazbou a nahrazovat je novými, levnějšími. Počet úvěrů které budou takto refinancovány bude úměrný míře poklesu úrokových sazeb. Při hlubokém propadu úrokových sazeb se refinancování úvěrů může stát masovým jevem.

Proč budou banky opatrné při dlouhodobých fixacích úrokových sazeb?

Velikost škody kterou budou banky nuceny strpět je úměrná době od mimořádné splátky úvěru do konce doby fixace úrokové sazby. V předchozím grafu jsme viděli úvěr s pětiletou fixací úrokové sazby. Když bude sazba sjednaná na dvojnásobně dlouhou dobu (10 let), zvýší se tím výše škody, kterou budou moci dlužníci splacením úvěru způsobit a nenahradit. Pro banku je nejhorší situace v prvním měsíci. Výše náhrady za mimořádnou splátku úvěru je stejná jako při pětileté fixaci, tedy 29 970 Kč. Ale škoda pro banku je oproti pětileté fixaci více než dvojnásobná: 680 155 Kč. Je to logický důsledek toho, že věřitel bude trpět nižší úrokový výnos po delší dobu.

Při malém poklesu sazeb je situace podstatně lepší

Z předchozích grafů bychom mohli nabýt dojmu, že výpočet účelně vynaložených nákladů podle § 117a je zbytečný, protože omezení je vždy dáno přísnějším jednoprocentním limitem. Není to pravda, jednoprocentní limit je přísnější pouze tehdy, když jsou tržní úrokové sazby v okamžiku provedení mimořádné splátky podstatně nižší než je sazba spláceného úvěru. V předchozích grafech jsme viděli výsledky při poklesu úrokových sazeb o dva procentní body. Při menším poklesu se začne uplatňovat výpočet účelně vynaložených nákladů podle § 117a.

V následujícím grafu vidíme situaci při poklesu úrokových sazeb o 0,3 procentního bodu. Úvěr s úrokovou sazbou 6 % je tedy splacen v okamžiku, kdy tržní úrokové sazby nových úvěrů jsou 5,7 %. Vidíme, že na začátku doby fixace, kdy je výše nákladů nejvyšší, se stále uplatňuje jednoprocentní limit, ale s postupem času se stále častěji prosazují účelně vynaložené náklady, které jsou nižší. V posledním pětiletém období je patrné, že po většinu času je výše náhrady nižší než jednoprocentní limit, právě díky nízkým účelně vynaloženým nákladům vypočteným podle § 117a.

Neměnné či dokonce rostoucí sazby jsou nezajímavé

Čím menší bude pokles úrokových sazeb v okamžiku splátky úvěru, tím menší je škoda způsobená bance. To se projeví nízkou hodnotou účelně vynaložených nákladů i nízkou náhradou kterou musí dlužník zaplatit. Když bude v okamžiku splacení úvěru úroková sazba nových úvěru stejná jako úroková sazba splaceného úvěru, bude výše účelně vynaložených nákladů 1000 Kč. To proto, že výpočet podle § 117a zahrnuje dva druhy nákladů: úrokové a administrativní. Úrokové náklady budou nulové, protože banka může peníze s předem zafixovanou úrokovou sazbou použít k poskytnutí jiného úvěru se stejnou sazbou. Bance tedy nevznikne žádná škoda způsobená posunem úrokových sazeb. K tomu se přičítají administrativní náklady, které zákon stanoví na 1000 Kč. Výše náhrady je tedy téměř vždy 1000 Kč. V grafu jsou dobře vidět nulové náhrady na konci doby fixace, tedy každých pět let. Od 24. roku jsou navíc patrné pravidelné roční „zářezy“ které ještě více snižují výši náhrady. To je efekt kombinace jednoprocentního limitu a práva splatit 25 % výše úvěru bez náhrady. Rychlé klesání výše náhrady v posledním roce je pak způsobeno jednoprocentním limitem, který se díky velmi malé hodnotě splátky V posledním roce má limit hodnotu 0,25 % z výše provedené splátky. A protože je splátka rovna zůstatku úvěru, který je na konci doby splatnosti velmi malý, tento limit rychle klesá k nule. stane dominantní.

Co se stane když budou úrokové sazby nových úvěrů v okamžiku splátky naopak vyšší než sazba spláceného úvěru? Pak bude výše náhrady ještě více klesat a velmi rychle V našem případě kdyby sazby vzrostly z 6,0 % na 6,1 %, bude po většinu doby výše náhrady nulová. se dostane na nulu. To proto, že banka na splacení úvěru fakticky vydělá a úrokový výnos pokryje i administrativní náklady. Účelně vynaložené náklady podle § 117a budou nulové a klient má splacení úvěru zdarma.

Tato situace však není zajímavá doslova pro nikoho. Není zajímavá pro klienty, protože při růstu úrokových sazeb nemají motivaci úvěr refinancovat. Naopak, budou rádi, že mají zafixovanou úrokovou sazbu. Z tohoto důvodu není situace zajímavá ani pro banky: pokud nebudou klienti hromadně provádět refinancování, nemusí se tím banky příliš zabývat. K mimořádné splátce se v dané situaci uchýlí dlužníci pouze ve výjimečných situacích, například při prodeji nemovitosti.

Mimořádná splátka v období rostoucích úrokových sazeb tedy skutečně nikoho nezajímá a proto se o tom ani mnoho nepíše. Ale rozhodně stojí za zmínku, že takovém případě je výše náhrady nulová. A to díky nové definici účelně vynaložených nákladů v § 117a.

Proč se tedy nová výše náhrady nelíbí vůbec nikomu?

Pohled klientů, dlužníků, je jednoduchý: změna zákona která začne fungovat v září je pro ně změna k horšímu. Nová výše náhrady za předčasné splacení úvěru bude při klesajících sazbách vyšší, naopak při rostoucích sazbách klesne k nule. Dlužníky ale zajímá možnost refinancování při poklesu úrokových sazeb, takže aktuální změnu vnímají negativně.

Banky naopak vidí, že při výrazném poklesu úrokových sazeb stále hrozí riziko masového refinancování úvěrů s významnými ekonomickými důsledky. Refinancování bude i při zvýšených náhradách pro dlužníky výhodné. A ani zvýšené náhrady nepokryjí škody, které budou banky nuceny strpět. Objektivně nutno přiznat, že došlo ke zlepšení, takže se banky nemusejí obávat mírných změn úrokových sazeb v rozsahu 0,2 – 0,3 procentního bodu. Hlubší poklesy úrokových sazeb se však bankám prodraží.

Autor: Petr Kielar