Proč houstne atmosféra na hypotečním trhu

Programátoři (a nejen oni) to dobře znají. Když se v programu jednou něco „přiohne“, dříve nebo později se nám to vrátí. Bude potřeba přiohnout ještě něco tuhle a támhle a nakonec bude lepší napsat to celé znovu a pořádně. Problémy na hypotečním trhu se v poslední době vyostřují ke škodě všech.

Začalo to poplatky

Začalo to nenápadně před mnoha lety tažením proti bankovním poplatkům. Mít něco zadarmo chce každý. A protože zákazník má vždy pravdu, banky postupně zrušily poplatky za poskytnutí hypotéky i za vedení účtu. Poplatky byly zrušeny, realitu však zrušit nelze. S poskytnutím úvěru jsou spojeny určité náklady, které musí někdo zaplatit. Typickým nákladem je odměna pro finančního poradce, který klientovi pomáhá nejprve vybrat a následně i vyřídit ten správný úvěr. U nás je běžné, že finanční poradce žije z provize, kterou dostane od banky. Pro klienta je jeho služba (zdánlivě) zdarma.

Dokud existovaly poplatky za poskytnutí úvěru, mohla banka zaplatit finančního poradce z tohoto poplatku. Poplatek ale zmizel a banky namísto něj navýšily své úrokové sazby. Banka si odstranění poplatku jednoduše nahradila vyššími úroky. A klient to ani nepoznal, protože pro kompenzaci poplatku stačilo skutečně nepatrné zvýšení úrokové sazby. Takže nakonec byli spokojeni všichni.

Mezi poplatkem za poskytnutí úvěru a zvýšeným úrokem je ale jeden důležitý rozdíl. Poplatek se platí na samotném počátku úvěrového vztahu, zatímco úrok nabíhá postupně. Když dlužník úvěr nečekaně ukončí, banka si nestihne vydělat na náklady související s iniciací úvěru.

Předčasné splacení úvěru

Dalším krokem k dnešnímu nezdravému stavu bylo posílení práv klientů při splácení úvěrů. Zákon o spotřebitelském úvěru dává spotřebiteli – dlužníkovi právo svůj úvěr kdykoli splatit, aniž by byl povinen nahradit bance škodu, kterou tím způsobí. Po mnoha sporech se došlo k výkladu, podle kterého má banka nárok na náhradu ve výši několika stokorun. V loňském roce byl sice proveden pokus o narovnání tohoto nerovného vztahu, ale bez valného úspěchu. Výše náhrady za předčasné splacení úvěru bude sice od září vyšší, ale ve většině případů nebude bankám stačit k pokrytí související ztráty. Nespokojeny jsou jak banky, tak jejich klienti. Klientům vadí, že náhrada za předčasnou splátku se zvýší z několika stokorun na několik tisíc, přestože skutečná újma, kterou bance způsobí, je mnohem vyšší.

Změny úrokových sazeb

Tím byly vytvořeny podmínky pro vznik dnešního problému. Spouštěčem byl rychlý růst úrokových sazeb hypoték, následovaný postupným poklesem. Jaké to má důsledky? Klienti bank, kteří si před dvěma lety vzali hypotéku se sazbou 6 %, mají dnes možnost svůj nevýhodný úvěr refinancovat. Díky nižším úrokovým sazbám si dnes mohou u jiné banky půjčit peníze za 5 % a novou, levnější půjčkou starou pohledávku splatit.

Dlužníkům se refinancování vyplatí

Banka garantuje klientovi pevnou úrokovou sazbu. Chrání ho tak před neočekávaným zvýšením sazeb na trhu. Na druhé straně když sazby na trhu klesnou, mohou toho klienti využít a provést refinancování. U průměrné hypotéky tak mohou ušetřit zhruba 150 tisíc korun. Banka tím utrpí škodu v podobné výši, ale od klienta dostane jako náhradu jen 30 tisíc. Klient platí jen omezenou náhradu, která je obvykle nižší, než dosažená úspora úroků. Pro banku to znamená zbytečně vynaložené náklady na zajištění pevné úrokové sazby, a zbytečně vyplacená provize za zprostředkování úvěru na kterou si nevydělá.

Problém je systémový

Když provede refinancování jeden klient, je škoda způsobená bance marginální. Ale když k refinancování sáhne větší množství klientů, může ztráta banky dosáhnout hrozivých rozměrů. A to se může stát vždy, když dojde k poklesu úrokových sazeb. A v tržní ekonomice neodvratitelně dochází ke kolísání úrokových sazeb nahoru a dolů.

Všichni dlužníci, kteří si v době vysokých sazeb vzali úvěr, získají při poklesu sazeb velmi dobrý důvod pro refinancování. Proto banky hledají cesty, jak takzvané „úvěrové turistice“ zabránit nebo alespoň minimalizovat škody. Není to snadné, protože zákon dává klientovi do ruky delší konec provazu.

Klienta alespoň udržet, neboli retence

Některé banky se snaží, aby klient neprovedl refinancování, ale aby zůstal u původní banky. Když klient požádá o refinancování, banka mu sama nabídne snížení sazby. Banka tím sice utrpí ztrátu, ale tato ztráta může být nižší, než když banka o klienta přijde. Na první pohled to vypadá jako řešení, ale ve svém důsledku to znamená jedno: banka klientovi garantuje, že ho ochrání před růstem úrokových sazeb, ale současně mu umožní využít poklesu úrokových sazeb. To je pro klienta velmi zajímavé, a pro banku extrémně drahé. Neudržitelnost takového postupu plně ocení jen ten, kdo někdy počítal úrokové riziko.

Odnesou to finanční poradci

Odchodu klienta ke konkurenci se proto banky brání i dalšími způsoby. Jedním z nejtvrdších opatření je odebrání již vyplacené provize finančnímu poradci který zprostředkoval původní úvěr. Když klient přejde v průběhu prvních tří let ke konkurenci, banka provede takzvané storno provize. Finanční poradce, který původní úvěr zprostředkoval, musí bance vrátit odměnu za odvedenou práci. Odměnu nevrací proto, že udělal něco špatně, ale proto, že se klient rozhodl využít svého práva a vzal si levnější úvěr jinde.

Z čeho vychází takový postup? Klient neplatil poplatek za poskytnutí úvěru, finanční poradce přesto dostal provizi za zprostředkování úvěru. Banka mu ji vyplatila s předpokladem, že klient bude platit nepatrně vyšší úrok a úvěr si tím za několik let vydělá na provizi. Když ale klient odejde ke konkurenci, banka si na provizi nevydělá a bude ji chtít od finančního poradce zpátky. Z pohledu banky jde o logický krok, který však trestá finančního poradce za něco, co nezpůsobil.

Konflikt zájmů se prohlubuje

Tím se dostáváme do situace, kdy se zprvu dobře míněná ochrana spotřebitele mění v opak. Zákon dává klientovi právo svůj úvěr kdykoli splatit, způsobit věřiteli škodu a tuto škodu nahradit jen zčásti, nebo vůbec ne. Důsledkem je, že se finanční poradci, kteří by měli stát na straně klienta, budou zdráhat doporučit klientovi refinancování, protože by tím přišli o výdělek. Ti se slabší morálkou mohou klienta dokonce od refinancování zrazovat. To jen ukazuje, pod jaký tlak se finanční poradci dostávají. Nic však nenaznačuje, že by se situace měla v dohledné době zlepšit. Zatím se jen zostřují vztahy mezi všemi účastníky hypotečního trhu. Mezi bankami, jejich klienty a finančními poradci.

Autor: Petr Kielar