Nízká cílová částka znamená nižší poplatek, ale také nižší úvěr

stavební spoření
18. 3. 2019 | Před uzavřením smlouvy o stavebním spoření si dobře rozmyslete, jakým způsobem budete stavební spoření využívat. Nevhodně zvolená cílová částka vám může v budoucnu přidat vrásky.
Jedním z důležitých parametrů smlouvy o stavebním spoření je cílová částka. Většina zájemců o stavební spoření ví, že z cílové částky se počítá poplatek za uzavření smlouvy a proto volí cílovou částku co nejnižší. Tím si však omezují výši možného úvěru ze stavebního spoření.

Cílová částka a poplatek za uzavření smlouvy

Vztah mezi cílovou částkou a poplatkem za uzavření smlouvy o stavebním spoření je všeobecně známý. Obvyklý poplatek činí jedno procento z cílové částky. Některé stavební spořitelny nabízejí slevy z tohoto poplatku pro smlouvy uzavřené prostřednictvím internetu, rovněž děti mají poplatek často nižší. Čas od času se také objevují nejrůznější marketingové akční nabídky, které zpravidla neznamenají nic jiného, než snížení poplatku za uzavření smlouvy.

Existence tohoto poplatku nutně vede každého k následující úvaze: když si zvolím nízkou cílovou částku, zaplatím také nižší poplatek a bude to pro mne výhodnější. To je samozřejmě pravda, ale není to celá pravda. Vše má své hranice.

Nesmíme přespořit

Jedním z limitů je nebezpečí takzvaného přespoření. Tak se nazývá situace, kdy na účtu stavebního spoření naspoříme více, než je naše cílová částka. Přespoření není přípustné a stavební spořitelny mají ve svých smlouvách sjednáno, jak se v případě přespoření postupuje. Stavební spořitelna si obvykle ponechává právo rozhodnout, zda přespořenou smlouvu jednostranně ukončí, nebo zda zvýší její cílovou částku. Přitom má stavební spořitelna právo rozhodnout se, kterou cestou půjde – zda smlouvu vypoví, nebo ponechá se zvýšenou cílovou částkou. Již z tohoto důvodu je dobré přespoření předejít.

Cílová částka by tedy měla být vyšší než obnos, který si plánujeme naspořit. Naspořenou částku můžeme dobře odhadnout pomocí kalkulátoru stavebního spoření, do kterého vložíme výši předpokládaných měsíčních úložek a dobu spoření.

Co když budeme chtít úvěr?

Stavební spořitelny poskytují dva typy úvěrů: Nejobvyklejší jsou dnes bezesporu úvěry překlenovací. Pro získání úvěru ze stavebního spoření je totiž nutno nejprve nějakou dobu spořit. Tato čekací doba na získání úvěru závisí na podmínkách konkrétní stavební spořitelny a způsobu spoření a pohybuje se v širokém rozmezí přibližně dvou až sedmi let. To je pravděpodobně jeden z důvodů, proč dnes převažují úvěry překlenovací. Překlenovací úvěr můžeme získat hned a bez čekání, třebas současně s uzavřením smlouvy o stavební spoření. Pojmenování překlenovacího úvěru je více než výstižné – slouží k překlenutí doby, než získáme nárok na úvěr ze stavebního spoření.

Pojďme se však podívat blíže na úvěr ze stavebního spoření. Je dobré vědět následující:

  1. Na úvěr ze stavebního spoření má nárok každý, kdo má platnou smlouvu o stavebním spoření.
  2. Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření je sjednána již ve smlouvě o stavebním spoření a tato úroková sazba je pevná, neměnná. Navíc smí být jen o 3 % vyšší, než úroková sazba z vkladů.
  3. Pro získání úvěru ze stavebního spoření je nutné určitou dobu spořit.
  4. Výše úvěru ze stavebního spoření je rovna rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou.

Na úvěr ze stavebního spoření máme právní nárok

Když uzavřeme smlouvu o stavebním spoření, získáváme tím automaticky nárok Viz zákon o stavebním spoření, § 5 odst. 2 na úvěr ze stavebního spoření. Přitom jde o nárok, nikoli povinnost! Znamená to, že i když si uzavřeme smlouvu o stavebním spoření s úmyslem pouze spořit, můžeme si to v budoucnu rozmyslet a využít svého nároku na úvěr ze stavebního spoření. A naopak – když si naplánujeme, že využijeme smlouvu o stavebním spoření k získání úvěru, nic nás k tomu nezavazuje. Pokud si to po nějaké době rozmyslíme, můžeme smlouvu o stavební spoření ukončit stejně, jako to dělají ti, kdo používají stavební spoření pouze ke spoření.

Výhodná roková sazba

Pokud dnes uzavřeme smlouvu o stavebním spoření, najdeme ve smlouvě nejen úrokovou sazbu, kterou nám bude stavební spořitelna úročit naše vklady, ale musí tam být Podle zákona o stavebním spoření musí smlouva o stavebním spoření obsahovat jak úrokovou sazbu, kterou jsou úročeny vklady, tak i úrokovou sazbu úvěru ze stavebního spoření.

Viz zákon o stavebním spoření, § 5 odst. 6
i úroková sazba úvěru ze stavebního spoření.

Před čerpáním úvěru musíme určitou dobu spořit

Tato podmínka je zřejmě hlavním důvodem, proč jsou úvěry ze stavebního spoření tak málo využívány. Naprostá většina žadatelů o úvěr chce peníze co nejdříve, a to u úvěru ze stavebního spoření není možné. Pro efektivní využití všech výhod úvěru ze stavebního spoření je nutné vše naplánovat několik let dopředu.

Výše úvěru ze stavebního spoření je rovna rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou

A konečně se dostáváme k cílové částce. Všechny stavební spořitelny se drží zásady, podle které je výše úvěru ze stavebního spoření omezená rozdílem mezi cílovou částkou a částkou naspořenou na  účtu stavebního spoření. Když při cílové částce 400 000 Kč naspoříme 160 000 Kč, můžeme dostat úvěr ze stavebního spoření do výše 240 000 Kč.

To ovšem znamená, že když si zvolíme příliš nízkou cílovou částku, omezíme si tím nárok na úvěr ze stavebního spoření.

Spoření nebo úvěr?

Tím se dostáváme ke klíčové otázce. Smlouva o stavebním spoření nám dává možnost získat úvěr ze stavebního spoření. Jde o možnost, nikoli povinnost. Jako klient stavební spořitelny se můžeme rozhodnout až v okamžiku, kdy získáme na úvěr ze stavebního spoření nárok, zda tuto možnost využijeme.

Na druhou stranu – pokud si zvolíme hodně nízkou cílovou částku, fakticky si tím uzavřeme cestu k úvěru. Nebo si tuto cestu přinejmenším zkomplikujeme (viz poznámka o zvýšení cílové částky).

Proto je nezbytné před uzavřením smlouvy o stavebním spoření zvážit, jestli chceme skutečně pouze spořit, nebo zda budeme v budoucnu čerpat úvěr. A podle této úvahy zvolit vhodnou cílovou částku. Půjde o předběžné rozhodnutí a nikdo (ani stavební spořitelna) nám nebude bránit, abychom ho v budoucnu změnili. Pokud si nejsme jistí, je dobré uvědomit si možné dopady jednotlivých variant.

  • Chci pouze spořit : mohu zvolit nižší cílovou částku, jen o něco málo vyšší než částka, kterou si plánuji naspořit. Když budu v budoucnu potřebovat úvěr, bude můj nárok na úvěr ze stavebního spoření hodně nízký. Mohu však využít klasický bankovní úvěr, jehož úrokovou sazbu dnes neznám. Bankovní úvěr může být levnější, ale také dražší než úvěr ze stavebního spoření.
  • Počítám s úvěrem ze stavebního spoření : zvolím dostatečně vysokou cílovou částku. Tím si zjistím úvěr ze stavebního spoření, u kterého znám předem úrokovou sazbu. Když si to v budoucnu rozmyslím a úvěr nevyužiji, zaplatil jsem „zbytečně“ vyšší poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření.

Když úvěr není potřeba

Co tedy riskujeme tím, že předem nevíme jak použijeme smlouvu o stavební spoření? Předpokládejme, že pokud bychom byli rozhodnuti spořit, zvolili bychom cílovou částku 160 000 Kč, takže poplatek za uzavření smlouvy by byl 1600 Kč. A porovnejme to s alternativou, kdy naspoříme 160 000 Kč, ale budeme počítat s úvěrem ve výši 240 000 Kč, takže cílová částka bude 400 000 Kč.

   Chci spořit       Chci úvěr   
Cílová částka 160 000 Kč 400 000 Kč
Poplatek za uzavření   1 600 Kč 4 000 Kč

Celkem snadno si spočítáme, že varianta s úvěrem nás bude stát na poplatku za uzavření smlouvy o 2400 Kč více. To je tedy částka kterou můžeme ušetřit, když si zvolíme nízkou cílovou částku a skutečně nepotřebujeme úvěr. Ale jak je to v případě, kdy se časem ukáže, že budeme potřebovat úvěr?

Co když zvolíme nízkou částku a budeme potřebovat úvěr?

Předem si přiznejme, že nikdo neví, jaké budou úrokové sazby za několik let. Pokud by byla situace stejná jako dnes, pak úvěr bez zajištění nemovitostí získáme za 4,5 %, přičemž úvěr ze stavebního spoření můžeme mít o jeden procentní bod levnější, tedy za 3,5 %. A porovnejme dvě varianty pomocí dvou fiktivních postav – pana Předvídavého a pana Spořivého.

Pan Předvídavý počítá předem s tím, že bude potřebovat úvěr. Proto zvolí cílovou částku 400 000 Kč, za což zaplatí poplatek 4000 Kč. Naspoří 160 000 Kč a získá úvěr ze stavebního spoření ve výši 240 000 Kč úročený sazbou 3,5 %. Měsíční splátka bude 1716 Kč po dobu 15 let, takže na splátkách zaplatí celkem 247 063 Kč.

Jinak bude postupovat jeho soused, pan Spořivý. Ten si uzavře smlouvu o stavebním spoření s cílovou částkou 160 000 Kč, protože nechce platit vysoký poplatek za uzavření smlouvy. Za smlouvu o stavebním spoření tedy zaplatí 1600 Kč. Když po nějaké době zjistí, že potřebuje úvěr, sjedná si půjčku jinde (tedy nikoli ve stavební spořitelně) s úrokovou sazbou 4,5 %. Tu bude splácet po dobu 15 let po 1836 Kč měsíčně. Za úvěr zaplatí celkem 264 382 Kč.

pan Předvídavý pan Spořivý
Cílová částka 400 000 Kč 160 000 Kč
Poplatek za uzavření smlouvy 4 000 Kč 1 600 Kč
Výše úvěru 240 000 Kč 240 000 Kč
Úroková sazba 3,50 % 4,50 %
Doba splatnosti 15 let 15 let
Výše splátky 1 716 Kč 1 836 Kč
Za úvěr zaplaceno 247 063 Kč 264 382 Kč
Zaplaceno celkem 251 063 Kč 265 982 Kč

Výsledek je zřejmý: pokud budou v budoucnu úvěry na bydlení o jeden procentní bod dražší, než úvěry ze stavebního spoření, úspora z úroků několikanásobně převýší dražší poplatek za uzavření smlouvy. V tomto konkrétním případě zaplatil pan Předvídavý za uzavření smlouvy o stavebním spoření o 2400 Kč více, ale za úvěr naopak zaplatil o 17 318 Kč méně. A to je důvod, proč se může vyplatit vyšší cílová částka i tehdy, když si nejsme zcela jisti tím, zda budeme úvěr potřebovat.

Na vyšší cílovou částku se můžeme dívat jako na pojistku proti růstu úrokových sazeb. Smlouvou o stavebním spoření si zajistíme pevnou, předem danou úrokovou sazbu úvěru. Když se prognózy nevyplní a úrokové sazby budou klesat, nebo když nebudeme úvěr potřebovat, znamená to pro nás „ztrátu“ poplatku za uzavření smlouvy (2400 Kč). Ale pokud budeme úvěr potřebovat a úrokové sazby budou v budoucnu vysoké, ušetří nám stavební spoření podstatně více (17 318 Kč).

Změna cílové částky je možná, ale…

Dnešní povídání mělo za cíl ukázat, jak důležité je zvolit vhodnou cílovou částku. K tomu se sluší dodat ještě jednu informaci.

Všechny stavební spořitelny umožňují provést změnu cílové částky. Zdálo by se tedy, že volba cílové částky není tak důležitá, jak se na první pohled zdá. Ale není tomu tak. Se změnou cílové částky musí stavební spořitelna souhlasit a získání takového souhlasu není automatické. Může nastat situace, kdy se stavební spořitelny budou bránit poskytování úvěrů ze stavebního spoření a nebudou souhlasit se zvýšením cílové částky, které by mohlo vést k většímu využití úvěrů ze stavebního spoření. Změna cílové částky se může povést, ale nelze na to spoléhat. Proto je dobré usilovat o co nejpřesnější nastavení cílové částky od samotného počátku.

Autor: Petr Kielar



Vaše otázky a komentáře