Na co si dát pozor, pokud jste OSVČ a plánujete stavět?

Proč se k podnikatelům přistupuje jinak?

Osoba samostatně výdělečně činná je pojem, který označuje soukromého podnikatele – fyzickou osobu. Jde o klasického drobného živnostníka, který zpravidla nemá zaměstnance a jehož vlastní činnost je tedy jeho obživou.

Ve srovnání se zaměstnáním je podnikání mnohem rizikovější. Podnikatel musí být schopen získávat nové zakázky, nevyhne se výdajům spojeným s podnikáním (nákup zboží, služeb, materiálu, reklama, konzultace, vedení účetnictví ad.), které ale zároveň musí držet pod kontrolou.

Tržby mohou být citlivé na vývoj ekonomiky, ve srovnání se zaměstnanci nebo větší firmou je pro OSVČ zásadnějším problémem i onemocnění. Někdy je navíc nutné i samotné podnikání financovat pomocí úvěrů, což možnost získat další úvěr na stavbu domu poněkud komplikuje.

Zapomenout nesmíme na poslední faktor, a to je daňový základ. V České republice je zdanění OSVČ poměrně nízké. Ke svým příjmům mohou uplatnit výdajový paušál ve výši až 80 % (v případě řemeslníků, hospodářů a zemědělců). V daňovém přiznání pak kvůli tomu ale OSVČ vykazují nízký zisk a to je při výpočtu bonity žadatele o půjčku problém.

I ve chvíli, kdy živnostník vydělává více než nadprůměrně vydělávající zaměstnanec, „tabulkově“ mu mohou vycházet příjmy silně podprůměrné.

Problémy překvapují zejména fakturující zaměstnance

Dalším specifikem je „zaměstnávání na živnosťák“ čili tzv. švarcsystém. Ačkoli oficiálně tato praktika není povolená, je hojně rozšířená. Zaměstnavatel díky tomu sníží své náklady na zaměstnance a „zaměstnanec“ si zase v čistém vyjádření vydělá více.

Taková OSVČ má fakticky nulové náklady spojené se svým podnikáním, přesto v daňovém přiznání uplatní výdajový paušál. A při žádosti o hypoteční úvěr u banky narazí na nízké příjmy i ve chvíli, kdy svými výdělky převyšuje většinu populace.

Jak problém nízkého daňového základu řešit?

Tuzemské banky samozřejmě vědí, že spousta OSVČ je poměrně dobře zajištěná a je schopna úvěr splatit a že výpočet bonity dle daňového základu s výdajovým paušálem je v tomto směru nepřesným ukazatelem. A zároveň mají zájem půjčovat tomu, kdo peníze bez potíží vrátí.

Proto existuje mnoho způsobů, jak tento častý problém řešit. Jedním ze nich je, že bance zpřístupníte svůj podnikatelský účet, případně svůj osobní účet, na který si vyplácíte zisky. Z výpisů bude banka schopna vypočítat vaše skutečné příjmy a pravidelné výdaje a na tomto základu spočte vaši bonitu.

Existují i další faktory, které úspěšnému schválení úvěru pomohou. Snazší cestu k půjčce budou mít OSVČ (resp. takzvaná svobodná povolání) v perspektivních oborech – například programátoři, lékaři, daňoví poradci nebo právníci. Výhodu mají i sezdané páry, které o hypoteční úvěr žádají společně.

V případě stavby domu se připravte i na to, že budete muset bance předložit detailní stavební plány včetně ocenění stavby. Postavená nemovitost totiž bude následně sloužit jako zástava úvěru. V případě, že by výpočet nevycházel, bude nutné použít jako zástavu nemovitost jinou (například nemovitost rodičů) nebo větší část úvěru pokrýt vlastními prostředky.