Kolik nás stojí právo na předčasné splacení úvěru?

Zákon o spotřebitelském úvěru má chránit klienta – spotřebitele. Paradoxně ale může způsobit zdražení úvěru. A vše nasvědčuje tomu, že takové zdražování právě zažíváme. Předčasné splacení úvěru v dnešní situaci způsobí bance škodu, kterou klient nahradí jen z malé části. Zbývající část ztráty dohánějí banky vyššími úrokovými sazbami. Proto jsou dnes hypotéky o několik desetin procentního bodu dražší. Na splátkách průměrné hypotékyPočítáno pro hypotéku ve výši 3,5 mil. Kč s dobou splatnosti 30 let. tak zaplatíme několik desítek až stovek tisíc navíc.

Proč se banky brání předčasným splátkám?

Když banka poskytuje hypotéku, zaváže se držet po určitou dobu sjednanou úrokovou sazbu. Proto si před poskytnutím úvěru musí zajistit zdroje. Například tak, že prodá dluhopisy (hypoteční zástavní listy) s odpovídající pevnou úrokovou sazbou a dobou splatnosti. Tak má banka zajištěno, že se nezmění rozdíl mezi úrokem z poskytnutého úvěru a úrokem, který banka platí za zdroje financování.

Co se stane, když klient splatí svou hypotéku v průběhu období, na které má sjednanou pevnou úrokovou sazbu? Banka musí stále platit pevný úrok za zapůjčené zdroje, proto přijatou splátku použije k poskytnutí nového úvěru. Když se tak stane v období klesajících úrokových sazeb, obdrží za tuto náhradní hypotéku nižší úrok než za hypotéku původní. Tím banka utrpí škodu.

Od září má klient povinnost při předčasném splacení úvěru zaplatit bance takzvanou náhradu účelně vynaložených nákladů. Tato náhrada je však obvykle jen zlomek škody, kterou banka utrpí.

Banky se mohou bránit zvyšováním sazeb

Banky poskytují úvěry proto, aby na nich vydělávaly. Předčasné splátky úvěru jim snižují zisk a v některých případech mohou způsobit i ztrátu. Zákon ale bankám neumožňuje požadovat náhradu škody od klientů, kteří tuto škodu způsobili. Jediným řešením je navýšení úrokových sazeb všem klientům tak, aby vyšší úrok pokryl škody způsobené předčasnými splátkami.

Banky nezveřejňují detailní informace o tom, jak stanovují své úrokové sazby. Vše ale nasvědčuje tomu, že v letošním roce sledujeme navyšování úrokových sazeb o rizikovou prémii, která souvisí s možností předčasných splátek.

Refinancování přibývá

Statistiky České bankovní asociace obsahují údaje o objemech refinancovaných hypoték v jednotlivých měsících. A vidíme, že objem refinancování v letošním roce narůstá. V lednu byly refinancovány hypotéky v objemuInterní i externí refinancování bank bez stavebních spořitelen 1,99 mld. Kč, zatímco v září to bylo již 4,17 mld. KčV srpnu byl objem refinancovaných hypoték dokonce 6,26 mld. Kč..

K pokrytí rizika musí banky navýšit sazby o několik desetin procentního bodu

Nevíme, jakým způsobem banky navyšují úrokové sazby. Můžeme však spočítat, jak by měly hypotéky zdražit, aby toto navýšení kompenzovalo ztráty způsobené předčasnými splátkami. Pro tento výpočet však potřebujeme dva základní parametry:

1. Jak v budoucnu klesnou úrokové sazby. Budoucí vývoj úrokových sazeb neznáme. Vycházeli jsme z předpokladu, že dnes je průměrná sazba nové hypotéky kolem 5,0 % a může klesnout na 4,0 %, v krajním případě až na 3,0 %.
2. Kolik klientů využije možnost svůj úvěr předčasně splatit. Při poklesu sazeb se refinancování vyplatí, proto by teoreticky měl být každý významný pokles úrokových sazeb spojen s refinancováním většiny úvěrů. S refinancováním jsou však spojeny různé administrativní úkony, které řadu klientů odradí. Proto počítáme s tím, že k refinancování přistoupí 20 % až 40 % klientů, v závislosti na poklesu úrokových sazeb.

Výpočet byl proveden za předpokladu, že banka poskytuje hypotéky zásadně z externích zdrojů (například emise hypotečních zástavních listů). To v praxi nemusí platit, jde však o vědomé zjednodušení výpočtu. Výpočet byl proveden na průměrném hypotečním úvěru ve výši 3,5 mil. Kč s dobou splatnosti 30 let s fixací úrokové sazby 5,0 % na 3 roky. Výpočet předpokládá, že po jednom roce splácení určitá část klientů provede refinancování a využije tak novou, výhodnější úrokovou sazbu na trhu. V tabulce vidíme tři scénáře výpočtu. Ten první odpovídá současné situaci: úrokové sazby v poslední době klesly z 6,0 % na 5,0 % a přibližně 20 % klientů toho využívá k refinancování. Protože je počet refinancování relativně nízký a úrokové sazby neklesly příliš hluboko, stačí bankám navýšit úrokové sazby jen o 0,12 procentního bodu. To znamená, že namísto sazby 5,0 % by měly hypotéky úročit sazbou 5,12 %, aby kompenzovaly ztrátu způsobenou refinancováním. Dopad na klienty je v takovém případě relativně malý, měsíční splátka se zvýší o 258 Kč, takže za celou dobu splácení zaplatí navíc 92 708 Kč.

Banky však musí počítat i se zhoršením situace. Hodně nepříznivý, nikoli však vyloučený je poslední scénář. Kdyby úrokové sazby klesly z dnešních 5,0 % na 3,0 %, stalo by se refinancování podstatně zajímavější. V tomto případě počítáme s refinancováním u 40 % klientů. Pokud banky počítají s tímto scénářem, měly by navýšit úročení hypoték o 0,65 procentního bodu. To zvýší měsíční splátku o 1414 Kč, takže za celou dobu splatnosti klienti zaplatí 509 218 Kč navíc. To znamená již citelné navýšení nákladů na splácení.

Ochrana není zadarmo

Možnost předčasného splacení úvěru za příliš nízkou náhradu znamená, že banky zdraží úvěry všem klientům. Nevíme, jak jednotlivé banky postupují, nicméně vše nasvědčuje tomu, že hypotéky jsou dnes dražší, než „by mohly být“. Důvodů, proč úrokové sazby klesají pomaleji, než se očekává, je asi více. Zcela legitimním důvodem může být reakce na nízké náhrady za předčasné splacení úvěru. Provedený výpočet ukazuje, že možnost snadného refinancování může vést k navýšení úroku o 0,12 až 0,65 procentního bodu. Konkrétní parametry však neznáme a u každé banky budou jiné. V závislosti na tom, s jakým scénářem počítá a jaké riziko je ochotna akceptovat.

Autor: Petr Kielar