Smluvní pokuty. Dobrá zpráva pro poctivé nájemníky.

Novela občanského zákoníku vrátila pronajímatelům nemovitostí možnost zahrnout do nájemní smlouvy smluvní pokuty. Smluvní pokuty nesmí dohromady s vratnou kaucí přesáhnout tři měsíční nájmy bez poplatků za energie. Při jejich uplatňování se pak samozřejmě posuzuje i oprávněnost jejich výše vzhledem k prohřešku nájemníka. Možnost smluvní pokuty s sebou nese i výhody pro nájemníky. Pokud je ve smlouvě využita smluvní pokuta, maximální možná výše vratné kauce je o ni ponížena. Poctivý nájemník si tak sníží prvotní náklady spojené s pronájmem bytu.

V roce 2014 smluvní pokuty zrušil nový občanský zákoník, jako pokus o narovnání nesouměrného právního vztahu mezi majitelem a nájemcem. Pokud nájemní smlouva i přes existující zákaz smluvní pokutu obsahovala, taková pokuta byla neplatná. Novela občanského zákoníku, jež vstoupila v účinnost 1. července 2020, možnost smluvních pokut opět vrací.

Výhodné pro obě strany

Může se sice zdát, že novela zákona opět posílila stranu pronajímatelů, smluvní pokuty jsou ale i v zájmu poctivých nájemníků. Slouží totiž především jako ochrana pronajímatelů proti nepoctivým nájemcům, kteří porušují pravidla a dohody, a tím v podstatě zdražují nájemní bydlení pro všechny poctivé nájemníky. Když pronajímatelé nemohli v nájemní smlouvě používat smluvní pokuty, spoléhali se na co nejvyšší jistotu, která byla jejich jedinou “pojistkou”. Tu ale museli nájemníci složit naráz a předem, což pro ně mnohdy představovalo poměrně velkou jednorázovou finanční zátěž.

Smluvní pokutu navíc novela občanského zákoníku limituje, a to právě ve spojitosti s výší jistoty. Tyto dvě položky nesmějí dohromady činit více, než kolik činí trojnásobek měsíčního nájemného. Navíc se přihlíží i k tomu, zda je smluvní pokuta v případě jejího uplatnění přiměřená prohřešku.

Bude-li teda pronajímatel chtít smluvní pokutu zahrnout do nájemní smlouvy, kde je ale zároveň už sjednána jistota ve výši tří nájmů, je potřeba tuto jistotu prvně snížit. Je teda možné jednat o kauci i pokutách zároveň, ale jenom v rámci souhrnného limitu těchto dvou ustanovení. Pokud používáte pro sestavení nájemní smlouvy vzor, zkontrolujte si také výše jednotlivých ustanovení.

V jakém případě je pronajímatel oprávněn smluvní pokutu udělit?

Smluvní pokuta se nejčastěji uděluje za pozdní čí žádnou úhradu nájemného nebo zálohových plateb, porušování domovního řádu, rušení nočního klidu, znečišťování společných prostor, a za poškozování bytu či zpoždění s jeho odevzdáním zpět pronajímateli. Pokud se ale nájemník proti pokutě ohradí, bude nutné v konkrétních případech posoudit, zda je přípustná a v přiměřené výši.