Vyplatí se stavební spoření jako nástroj pro získání levného úvěru?

S rostoucími úrokovými sazbami hypoték roste i důležitost úvěrů ze stavebního spoření. Jejich úrokové sazby jsou totiž pevné a v současné době také nižší, než úrokové sazby hypoték ostatních bank. Největší potíží je skutečnost, že úvěr ze stavebního spoření je možno získat až po několika letech spoření. Podívejme se proto na metodu, s jejíž pomocí si můžeme spočítat, zda se nám vyplatí plánovat si s předstihem několika let úvěr ze stavebního spoření. Při dnešních úrokových sazbách vychází stavební spoření levnější než hypotéka, a to přibližně o 200 tis. Kč na každý milion korun cílové částky.

Jak funguje stavební spoření

Smlouvou o stavebním spoření se zavazujeme k pravidelnému spoření. Na druhé straně je nám stavební spořitelna povinna po určité době spoření nabídnout úvěr ze stavebního spoření. Tento úvěr můžeme, ale nemusíme přijmout. Úroková sazba z vkladů i úroková sazba úvěru ze stavebního spoření je pevně sjednána ve smlouvě o stavebním spoření. Stavební spoření nám tedy garantuje pevné úrokové sazby a současně podporuje tvorbu vlastních zdrojů. Zkušenosti totiž ukazují, že je vhodné nebrat si úvěr na celou hodnotu nemovitosti. Také ČNB požaduje, aby se klient podílel na financování také svými naspořenými prostředky.

Abychom byli konkrétní, budeme vycházet z tarifu ALFA Modré pyramidy. Vklady jsou v tomto tarifu úročeny 0,5 %, úvěr ze stavebního spoření má sazbu 3,49 %. Pro dvou letech spoření a po naspoření 25 % cílové částky můžeme získat úvěr ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou.

Jak spočítáme výhodnost stavebního spoření?

Když porovnáme úrokové sazby stavebních spořitelen se sazbami srovnatelných bankovních produktů, napadnou nás automaticky dvě myšlenky. Nejprve nám bleskne hlavou, že úvěr za 3,49 % je hodně výhodný, protože úrokové sazby hypoték jsou někde mezi šesti a sedmi procenty. Pak ale přijde myšlenka druhá. Když budu několik let spořit s úrokem 0,5 %, tak na tom prodělám, protože na spořicím účtu dnes zhodnotím peníze pěti procenty. Takže kde je pravda? Vyplatí se stavební spoření, nebo je lepší spořit na spořicím účtu a pak si vzít hypotéku?

Vezměme si konkrétní příklad, kdy budeme na financování bydlení potřebovat 1 mil. Kč a měsíčně jsme schopni spořit (nebo splácet úvěr) 6000 Kč. Spočítáme si, jak dlouho budeme čekat na úvěr ze stavebního spoření a jak dlouho jej budeme splácet. Poté si spočítáme totéž bez stavebního spoření. Jak? V první fázi budeme spořit na spořicím účtu stejnou částku po stejnou dobu jako jsme spořili na stavebním spoření. Protože spořicí účty dnes mají vyšší úročení než vklady na účtu stavebního spoření, naspoříme si na spořicím účtu více.

Spoření na spořicím účtu ukončíme je stejném okamžiku, kdy bychom na stavebním spoření získali nárok na úvěr. Namísto úvěru ze stavebního spoření použijeme hypotéku. Protože potřebujeme 1 mil. Kč a máme naspořeno více, než na účtu stavebního spoření, bude objem hypotéky o něco menší Výše hypotéky bude 1 mil. Kč snížený o naspořenou částku. . A tuto hypotéku budeme splácet stejnými měsíčními splátkami jak úvěr ze stavebního spoření.

V obou případech tedy budeme spořit stejnou částku (6000 Kč měsíčně) a po uplynutí stejné doby získáme 1 mil. Kč na financování bydlení. U stavebního spoření budeme mít vyšší úvěr s nižší úrokovou sazbou, a budeme jej porovnávat s hypotékou. Ta bude mít vyšší úrokovou sazbu, ale nižší objem. Výhodnější bude ten úvěr, který bude dříve splacený. Na obrázku vychází lépe stavební spoření, což ale prozatím nevíme Výsledek závisí na konkrétních parametrech. . To si teprve spočítáme v následujícím odstavci.

Jak vychází konkrétní příklad?

Pojďme to tedy spočítat. Uzavřeme smlouvu o stavebním spoření s cílovou částkou 1 mil. Kč a budeme spořit 6000 Kč měsíčně. Modrá pyramida nám úročí vklady polovinou procenta a od státu získáme státní podporu 2000 Kč ročně. Nárok na úvěr ze stavebního spoření získáme po 44 měsících. V té době budeme mít naspořeno 270 603 Kč V této částce jsou zahrnuty úroky, poplatky, daně i státní podpora získaná za dobu spoření., takže výše úvěru ze stavebního spoření bude 729 397 Kč (cílová částka snížená o naspořenou částku). Tento úvěr bude úročen úrokovou sazbou 3,49 % a budeme jej splácet splátkami 6000 Kč měsíčně po dobu 151 měsíců.

Jak by to vypadalo, kdybychom chtěli podobného výsledku dosáhnout kombinací spořicího účtu a hypotéky? Na počátku bychom na tom byli o něco lépe, protože na spořicím účtu dnes můžeme získat sazbu kolem 5 %. Za 44 měsíců spoření tedy budeme mít na účtu naspořeno 285 136 Kč. To je téměř o 15 000 Kč více, než jsme si naspořili u stavební spořitelny a o to nižší nám stačí úvěr. Ten bude mít výši 714 864 Kč a budeme jej splácet rovněž splátkami 6000 Kč měsíčně. Úrokové sazby hypoték se však dnes pohybují kolem 6 % a tuto sazbu tedy budeme předpokládat i v našem příkladu. Přesto že je tato hypotéka nižší, než úvěr ze stavebního spoření, vyšší úroková sazba způsobí, že k jeho splacení budeme potřebovat 182 splátek, to je o celých 31 splátek více. Při kombinaci spořicího účtu s hypotékou zaplatíme o 186 000 Kč více.

Obecnější pohled

Každého napadne: ano, ale co když za několik let budou hypotéky levnější? Můžeme spočítat, jakou úrokovou sazbu by musela mít hypotéka, abychom kombinací hypotéky a spoření s úrokovou sazbou 5 % dostali stejný výsledek, tedy aby i hypotéka byla splacena 151 splátkami? To jistě možné je a dostaneme hodnotu 3,96 %. Jinými slovy, kdybychom spořili 44 měsíců se sazbou 5 % a poté čerpali hypotéku se sazbou 3,49 %, bylo by naše financování srovnatelné s nabídkou stavebního spoření.

Nechme chvíli stranou diskusi o tom, zda je reálné, abychom získali úvěr s nižší úrokovou sazbou než je sazba úročení na spořicím účtu. Celý příklad totiž můžeme zobecnit.

Pro každou úrokovou sazbu spoření můžeme najít potřebnou úrokovou sazbu hypotéky takovou, abychom úvěr, který získáme po 44 měsících splatili 151 splátkami. Čili aby kombinace spořicího účtu a hypotéky vyšla stejně jako tarif stavebního spoření. Výsledkem je následující křivka. V grafu je vyznačen jeden bod, který odpovídá námi popisovaným hodnotám, tedy spoření se sazbou 5 % a hypotéka za 3,96 %.

Nyní může vzít libovolnou kombinaci úrokových sazeb spoření a hypotéky a vynést ji do grafu. Pokud bude vynesený bod nad křivkou, je výhodnější stavební spoření. Když bude bod pod křivkou, je lépe spořit na spořicím účtu a využít hypotéku. Dnes jsou úrokové sazby nastaveny tak, že bod odpovídající kombinaci stavebního spoření s hypotékou leží vysoko nad křivkou, v oblasti, která je v grafu vyznačena modře.

Jak podobné srovnání používat?

Provedený výpočet nám říká, že v daném případě je výhodnější využít stavební spoření. Při kombinaci spořicího účtu a hypotéky bychom zaplatili o 186 000 Kč více. Tento výpočet je však postaven na několika předpokladech. Především se vychází z konkrétního tarifu stavebního spoření. Podmínky tarifu určují úrokové sazby, čekací dobu na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření i způsob splácení tohoto úvěru. V tomto článku je použit tarif ALFA Modré pyramidy.

Výpočet také předpokládá určitý způsob spoření. Pro jednoduchost jsme předpokládali, že ve fázi spoření spoříme 6000 Kč měsíčně a stejnou částkou také splácíme úvěr. Při jiném způsobu spoření se změní čekací doba na poskytnutí úvěru i počet splátek úvěru a tím i celý výsledek.

V praxi je tedy potřeba vycházet z konkrétní situace. Záleží nejen na tom jak vysokou částku budeme potřebovat, kolik máme naspořeno a jakou částku měsíčně můžeme spořit, ale i na časovém horizontu. Tedy za jak dlouho potřebujeme mít peníze k dispozici. Podle toho je potřeba volit vhodný tarif stavebního spoření a provést výpočet.

Podrobnější analýzou můžeme také zvážit, jak se na výsledku projeví případné změny úrokových sazeb. Zjistíme, že stavební spoření je díky pevným úrokovým sazbám solidní pevný bod, podle kterého se můžeme orientovat. Nevíme, jaké budou úrokové sazby spořicích účtu za několik let. Tím méně můžeme znát budoucí úrokové sazby hypoték. Ale při uzavření smlouvy o stavebním spoření máme jistotu pevných úrokových sazeb do budoucna.

Autor: Petr Kielar