Pravidla pro předčasné splacení hypotéky stále zvýhodňují klienty před bankami

Vláda schválila návrh změny zákona o spotřebitelském úvěru, který obsahuje změnu pravidel pro předčasné splacení úvěru. Základní principy zůstávají, upřesňuje se „pouze“ stanovení výše náhrady, kterou klienti při předčasné splátce uhradí.

Splatit lze kdykoli bez sankcí

Základní princip je v paragrafu 117 a ten se nemění. Klient (dlužník) má právo úvěr kdykoli splatit a banka za tuto splátku nesmí požadovat poplatek ani nesmí takovou splátku nějak sankcionovat. Na druhé straně však má banka právo od klienta požadovat zaplacení nákladů, které jí v důsledku předčasné splátky vzniknou. A právě ve stanovení výše nákladů dochází ke změně.

Náklady které bance vzniknou v důsledku předčasné splátky jsou dvojího druhu:

• administrativní náklady a
• náklady na zdroje

Administrativní náklady spočívají v tom, že banka musí splátku nějak administrovat. To znamená čas zaměstnanců kteří musí provést stanovené úkony a k tomu se přidají náklady na dokumenty (například papír a poštovné vynaložené na komunikaci s klientem) a podobně. Administrativní náklady jsou relativně nízké, zpravidla v řádu stokorun.

Podstatnější jsou náklady na zdroje. Aby mohla banka poskytnout úvěr, musí si peníze nejprve vypůjčit na trhu. Aby mohla klientovi garantovat neměnnou úrokovou sazbu po dobu sjednané doby fixace, musí si peníze vypůjčit na stanovenou dobu. Když klient splatí úvěr, zůstanou bance vypůjčené peníze takříkajíc navíc. Na rozdíl od klienta (spotřebitele) banka nemůže vypůjčené peníze vrátit. Může je použít na poskytnutí nového úvěru, ovšem s novou úrokovou sazbou. Pokud dojde k předčasnému splacení úvěru v době kdy úrokové sazby klesají, bude nová úroková sazba nižší než ta původní a banka tím utrpí ztrátu. Platí to i naopak – když úrokové sazby porostou, může banka na předčasné splátce dokonce vydělat, protože poskytne nový úvěr s vyšší úrokovou sazbou, než měl úvěr původní. Problém je v tom, že zájem o předčasnou splátku roste v době, kdy úrokové sazby klesají, protože je to pro dlužníky výhodné. Umožňuje jim to splatit drahý úvěr úvěrem levnějším. Pokud by bylo provedení mimořádné splátky zcela bez náhrady, klientům by se vždy vyplatilo úvěr splatit a převést jej do jiné banky která aktuálně požaduje nižší úrok.

Spor o náklady na zdroje

Stávající znění zákona neupřesňuje, jaké náklady smí banka (věřitel) dlužníkovi předepsat k náhradě. Banky nejprve požadovaly náhradu jak administrativních nákladů tak i náhradu nákladů na zdroje. ČNB vydala v roce 2019 stanovisko, podle kterého mohou banky požadovat náhradu pouze za administrativní náklady. Náhradu nákladů na zdroje ČNB vyloučila. Tomuto stanovisku se banky (až na výjimky) podřídily. Dnes si tedy banky účtují velmi nízké náhrady za předčasné splacení úvěrů v řádu stokorun.

Jaká bude nová výše náhrady?

Podle nové úpravy budou moci banky od klientů požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, do které budou zahrnuty jak administrativní náklady, tak i náklady na zdroje. Tyto náklady však nebude možno požadovat vždy v plné výši. Výše náhrady bude omezená, takže v některých případech budou banky nuceny strpět provedení mimořádné splátky s náhradou nižší, než odpovídá skutečné újmě, nebo v některých případech zcela bez náhrady.

Kdy lze splatit hypotéku zdarma, bez náhrady?

Pokud se omezíme pouze klasické hypotéky, tedy na úvěry zajištěné nemovitostí a použité na bytové potřeby, pak zcela bez náhrady je možno takový úvěr splatit na konci období fixace, tedy při změně úrokové sazby. To je logické, protože v takovém případě bance žádné náklady nevznikají. Bez náhrady je však možné provést mimořádnou splátku také v případech, kdy dojde k plnění z pojištění určeného k zajištění úvěru, nebo při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka. Náhrada se neplatí také tehdy, když dlužník prodá nemovitost, která slouží k zajištění úvěru (podmínkou však je, aby splátka proběhla nejdříve po dvou letech od uzavření smlouvy o úvěru).

Jednou za rok je také možno splatit čtvrtinu z původní výše úvěru a ani v tomto případě nemá banka nárok na náhradu nákladů. Úvěr je tak možno splatit během čtyř let zcela zdarma.

V ostatních případech je výše náhrady omezená

V ostatních případech smí banka požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, ale pouze v omezené výši. Pro klasické hypotéky platí tato omezení:

1. Výše náhrady nesmí přesáhnout 2 % z výše mimořádné splátky,
2. nesmí přesáhnout ani výši úroků, které by klient zaplatil do konce fixace úrokové sazby, a
3. nesmí převýšit zákonem stanovený limit.

Zákonem stanovený limit je popsán v novém paragrafu 117a. Jeho cílem je nastavit mantinely pro administrativní náklady a náklady na zdroje. Tento limit zabraňuje tomu, aby banky vyčíslovaly své náklady neúměrně vysoké.

Zákonem stanovený limit podle § 117a

Zákonný limit je poměrně komplikovaný, ale ve své podstatě má stanovit přiměřenou výši administrativních nákladů a nákladů na zdroje. Není to tedy předepsaná výše náhrady, ale její horní hranice. Banky by měly samy vyčíslit své skutečné náklady ale uplatnit jej budou moci pouze do zákonem stanoveného limitu.

Administrativní náklady jsou zákonem omezeny na 1000 Kč. To je částka se kterou zřejmě nemají problém ani banky ani klienti.

Náklady na zdroje jsou nastaveny tak, aby přibližně odpovídaly ztrátě, kterou banka skutečně pocítí. Výpočet bere v potaz jak úrokovou sazbu poskytnutého úvěru, tak i aktuální výši úrokových sazeb na trhu. Přitom aktuální úrokové sazby na trhu bude vyhlašovat ČNB. Výsledek se bude blížit realitě, takže pokud bude dlužník splácet hypotéku se sazbou 6 % v situaci, kdy sazby na trhu budou nižší než 6 %, bude výsledkem ztráta pro banku která tak bude moci požadovat náhradu. A čím nižší budou aktuální úrokové sazby, tím vyšší tato náhrada bude. Naopak pokud bude splátka provedena v období vysokých úrokových sazeb (v tomto případě nad 6 %), budou náklady na zdroje záporné. Banka na mimořádné splátce dokonce vydělá, takže dlužník žádnou náhradu platit nebude.

Nová úprava dává bankám vyšší náhradu, ale klient je stále ve výhodě

Odpůrci novely mají pravdu když říkají, že změna zlepší pozici bank. Současně je ale nutno dodat, že i přesto zůstane klient ve výhodnější pozici než je banka. Banka je povinna fixovat klientovi úrokovou sazbu po celou sjednanou dobu a není oprávněna tuto dobu zkracovat. Klient má oproti bance tu výhodu, že smí úvěr kdykoli splatit. Tím vzniknou bance náklady, ale banka je smí po klientovi požadovat pouze v omezené výši a v některých případech je nesmí nárokovat vůbec.

I přes dnes tolik diskutovaný paragraf 117a stále zůstává možnost splatit zcela zdarma každý rok jednu čtvrtinu z původního objemu poskytnutého úvěru a tak se během nejvýše čtyř let úvěru zbavit. To samo o sobě je poměrně komfortní způsob, jak v případě potřeby dluh velmi rychle splatit. Požadovat možnost kdykoli splatit úvěr zcela bez náhrady nákladů znamená chtít aby nám banky při růstu úrokových sazeb držely naši původně sjednanou nízkou sazbu, ale současně aby nám sazbu snížily když dojde k jejich poklesu.

Autor: Petr Kielar